L’encadrement des loyers
sera mis en œuvre à Marseille à partir de 2025
Initialement prévu pour concerner l’ensemble de la métropole et après de nombreux atermoiements et débats politiques, l’encadrement des loyers ne s’appliquera finalement qu’à Marseille.
Situation à Marseille : pénurie structurelle de biens à la location
L’immobilier n’est pas au mieux de sa forme, loin de là. Sur ce sujet comme dans d’autres, nous avons cependant tendance à trop généraliser. Nous oublions ainsi que le marché immobilier est en fait une multitude de marchés immobiliers répondant à des logiques propres.
Par exemple, à Marseille, les prix ont fortement augmenté ces dernières années. Ils viennent tout juste de se stabiliser depuis le début de l’année, voire de légèrement diminuer.
Pour différentes raisons, Marseille attire de nombreux habitants et les locataires rencontrent d’importantes difficultés pour se loger. Le marché de location suit la loi de l’offre et de la demande et les loyers ont flambé, notamment lors des relocations.
Le contexte sociologique de la ville, la part importante du bâti ancien de mauvaise qualité fait que l’offre de biens disponibles à la location est structurellement inférieure à la demande.
De plus, les locations meublées de courte durée ont rencontré un grand succès auprès des bailleurs, à la fois pour leur grande souplesse, mais aussi grâce à la possibilité de louer à des prix supérieurs à ceux de la location nue. La fiscalité a aussi contribué à rendre plus attractive la location meublée au détriment de la location nue.
Enfin, de manière conjoncturelle avec l’approche des Jeux olympiques, la situation de la location est actuellement critique dans la ville.
L’encadrement des loyers
Après de longs mois de tractations politiques au sein de la métropole Aix-Marseille-Provence, la ville de Marseille va suivre le chemin tracé par de nombreuses métropoles qui ont déjà mis en œuvre ce dispositif. L’encadrement des loyers entrera en vigueur à Marseille à compter de 2025.
Ce dispositif controversé a été poussé par la mairie de Marseille, mais a été refusé en bloc par la grande majorité des communes de la métropole Aix-Marseille-Provence.
De leur côté, les représentants de la filière immobilière ne sont pas convaincus de l’intérêt de mettre en place l’encadrement des loyers. Ainsi, le représentant de la FNAIM à Marseille, François-Xavier Guis, avait affirmé en 2023 que l’encadrement des loyers était une « mesure politique » qui « ferait fuir les investisseurs dans le logement privé ».
Marseille restera-t-elle attractive pour réaliser un investissement locatif ?
L’encadrement des loyers est un élément de contexte parmi d’autres qui permet de juger de l’opportunité ou non de réaliser un investissement locatif.
Selon nous, il faut se concentrer sur les fondamentaux régissant l’offre et la demande immobilière dans la ville. On notera pour les paramètres quantitatifs la croissance démographique, économique, la qualité des infrastructures. Puis d’autres paramètres plus qualitatifs tels que la qualité des infrastructures, le climat, la présence d’espaces naturels.
L’analyse traditionnelle du rendement triple-net de l’investissement locatif reste toujours valable malgré l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers.
Par ailleurs, les investisseurs avisés pourront utiliser les opportunités offertes par le dispositif de déficit foncier qui leur permet de défiscaliser une partie des travaux de rénovation de leur revenu imposable.
