Le déficit foncier
Un dispositif fiscal dit de "droit commun"
Le déficit foncier n’est pas à proprement parler une loi de défiscalisation immobilière. Il concerne des opérations d’investissement immobilier réalisés dans le locatif ancien et qui permet d’imputer des dépenses de travaux sur son revenu global et/ou ses revenus fonciers.
La défiscalisation des travaux de rénovation créant le déficit foncier et le mécanisme de report sur les revenus fonciers ultérieurs
L’administration fiscale vous autorise à déduire l’ensemble des travaux réalisés (avec factures) dans votre bien selon le mécanisme suivant :
- imputation de ces « dépenses d’amélioration, d’entretien et de rénovation » sur les revenus fonciers existants,
- si ces dépenses excèdent les revenus fonciers, ‘imputation dans une limite de 10 700 euros annuels sur le revenu imposable de l’investisseur,
- le solde des travaux dépassant cette limite, s’impute sur les futurs revenus fonciers de l’investisseur dans un délai maximum de 10 ans à compter de l’année de réalisation des travaux.
C’est donc un mécanisme intéressant dans la mesure où il va à la fois minorer l’impôt sur le revenu, mais aussi et les contribuables l’oublient souvent, les prélèvements sociaux.
A noter que sur les années 2023 à 2025, l’imputation sur le revenu global passe à 21 400 euros si les dépenses sont dédiées à la rénovation énergétique du logement.
Les conditions à respecter
- L’investisseur doit choisir le régime d’imposition au réel et non le micro-foncier
- Le bien doit être mis en location à l’échéance de réalisation des travaux, sinon, il y aura un risque de requalification fiscale des dépenses effectuées,
- le bien doit être mis en location au moins pendant 3 ans à compter de l’année d’achèvement des travaux.
Quel profil d’investisseur pour le déficit foncier ?
Le déficit foncier s’adresse idéalement à un investisseur déjà propriétaire bailleur et imposé à l’impôt sur le revenu à la tranche marginale de 30% minimum.
Pour rappel, voici le barème 2026 de l’impôt sur le revenu :
| barème de l’impôt sur le revenu 2026 (sur les revenus 2025) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Tranche de revenu imposable (1 part) |
Taux marginal d’imposition |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Jusqu’à 11 600 € |
0 % |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
De 11 601 € à 29 579 € |
11 % |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
De 29 580 € à 84 577 € |
30 % |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
De 84 578 € à 181 917 € |
41 % |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Au-delà de 181 918 € |
45 % |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
L’avantage fiscal associé à un investissement en déficit foncier est non négligeable comme nous allons le voir dans l’exemple chiffré ci-dessous.
Exemple
Prenons 3 investisseurs différents imposés chacun à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%, 41% et 45%. Ils ont déjà investi dans un bien immobilier locatif et en tirent des revenus de 10 000 euros annuels.
Imposition actuelle des revenus fonciers :
| TMI 30% | TMI 41% | TMI 45% | |
|---|---|---|---|
|
Taux d’imposition global des revenus fonciers |
47,2% |
58,2% |
62,2% |
Je vous propose de me contacter pour une étude personnalisée : analyse de votre situation fiscale, présentation des programmes disponibles et réalisation d’une simulation détaillée.
Rentabilité estimée – Exemple concret à Marseille
Opération type :
- Bien ancien à 180 000 € (frais d’acquisition inclus) ;
- Travaux de rénovation : 120 000 € réalisés sur deux ans ;
- Loyer annuel après travaux : 9 000 €
Exemple de rendement fiscal pour une TMI à 41 % :
- Imputation des dépenses de travaux sur le revenu global : jusqu’à 10 700 €/an → économie d’impôt de 4 387 €/an pendant 2 ans (8774 €/an pour les travaux de rénovation énergétique) ;
- Report du solde des dépenses de travaux sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Rentabilité globale de l’investissement :
- Rendement brut : entre 4,5 % et 5,5 % ;
- Rendement après travaux : 7-8 % sur les premières années.
À noter : les intérêts d’emprunt et d’assurance de prêt sont des charges déductibles.
Comment investir en déficit foncier ?
Plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur avisé :
- soit acquérir un bien dans l’ancien, faire (ou faire faire) les travaux, mettre en location le bien,
- soit acquérir un bien via un montage packagé par une société spécialiste des opérations en déficit foncier,
- acquérir des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de déficit foncier,
- acquérir des parts de SCI (sociétés civiles immobilières) de déficit foncier.
