Démembrement de Propriété
Investir en Nue-Propriété en 2026
Le démembrement de propriété est connu de la plupart des français lors du règlement des successions.
Ainsi, le conjoint survivant se retrouve en indivision avec ses enfants sur la maison familiale. Que ce soit par les règles de dévolution successorale, ou bien par les dispositions plus avantageuses de la donation au dernier vivant, le conjoint survivant est usufruitier du bien et les enfants nus-propriétaires.
Le démembrement de propriété est l’une des stratégies patrimoniales les plus efficaces en 2026 pour investir dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité et sa transmission.
En acquérant uniquement la nue-propriété d’un bien neuf, vous bénéficiez d’une décote importante (jusqu’à 40 % sur 15 ans), vous sortez le bien de votre assiette IFI, et vous profitez d’une valorisation automatique à la fin du démembrement.
Définition du démembrement de propriété
La propriété immobilière est définie par notre code civil de 1804 (le fameux code Napoléon !). Le droit de propriété regroupe plusieurs droits : l’usage, la disposition et la jouissance de celui-ci.
| Droits sur le bien | Pleine Propriété | Nue-Propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
|
Disposer du bien (le vendre par exemple) |
OUI |
OUI |
NON |
|
Utiliser un bien (l’occuper par exemple) |
OUI |
NON |
OUI |
|
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple) |
OUI |
NON |
OUI |
Le démembrement est l’opération juridique qui dissocie les droits de la pleine-propriété d’un bien en deux droits : le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit.
Investir en démembrement de propriété
Un investisseur en démembrement de propriété va acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier neuf.
L’usufruit revient en général à un bailleur social qui assure la gestion locative du bien et touche les loyers.
Je vous propose de me contacter pour une étude personnalisée gratuite.
Vous aurez la possibilité :
- D’acheter un bien immobilier neuf réellement décoté par rapport au prix du marché (en général 40% sur une durée de démembrement de 15 ans) ;
- De maîtriser votre fiscalité des revenus fonciers si vous êtes déjà propriétaires-bailleurs puisque vous ne touchez pas de loyers pendant la période de démembrement ;
- De réaliser à crédit votre opération ;
- De profiter de la valorisation automatique de votre patrimoine immobilier avec l’extinction progressive de droit d’usufruit temporaire ;
- De revendre votre bien à l’issue de la période de démembrement temporaire ;
- De louer le bien à l’issue de la période de démembrement et de vous constituer des revenus complémentaires pour la retraite
- De récupérer le bien pour votre propre utilisation et le transformer en votre résidence principale
Démembrement de propriété et IFI : un atout majeur en 2026
Avec la hausse continue du nombre de redevables IFI, le démembrement devient une solution particulièrement pertinente.
En investissant en nue-propriété, vous réduisez immédiatement votre patrimoine imposable à l’IFI sans avoir à vendre vos biens existants.
Exemple concret :
Sur un bien de 400 000 € en nue-propriété sur 15 ans, vous investissez environ 240 000 € tout en sortant 400 000 € de votre assiette IFI pendant 15 ans.
Exemples de cas d’usage
- pour les investisseurs assujettis à l’IFI cherchant à diversifier leur patrimoine sans augmenter leur impôt;
- pour les propriétaires-bailleurs souhaitant maîtriser leur fiscalité foncière;
- pour des personnes désirant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût pour la retraite;
- pour anticipation la succession (transmission de la nue-propriété).
Points de vigilance
- Le bien est occupé pendant la période de démembrement;
- le choix du promoteur et du bailleur social est critère essentiel pour la sécurisation de l’opération;
- la liquidité est très réduite pendant la durée du démembrement;
- la fiscalité à la revente est à anticiper et à étudier selon votre situation.
