Nouvelles règles fiscales du LMNP
à partir du 1er janvier 2026
La location meublée non professionnelle (LMNP) a rencontré ces dernières années un grand succès auprès des investisseurs immobiliers. Jugée plus souple et fiscalement plus avantageuse que la location nue, elle est aujourd’hui accusée par les pouvoirs publics d’accentuer la pénurie locative.
A partir du 1er janvier 2026, les investisseurs devront se conformer à de nouvelles règles fiscales.
Diminution du seuil du micro-Bic
La réforme, introduite par la loi « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, a pour objectif de doter les pouvoirs publics de nouveaux outils de régulation des meublés de tourisme. Cette réforme modifie la fiscalité applicable aux revenus issus de la location meublée non professionnelle.
Ainsi, à compter du 1er janvier 2026, le plafond annuel de chiffre d’affaires pour pouvoir bénéficier du « micro-Bic » sera abaissé de 77 700 euros à 15 000 euros. Ce nouveau plafond s’applique aux loyers de meublés non classés perçus en 2025.
Par ailleurs, l’abattement forfaitaire en micro-Bic sera moins avantageux pour les loueurs en meublé : il passe de 50 % à 30 %.
Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, le plafond micro-BIC est fixé à 77 700 euros (188 700 euros avant la réforme) et à l’abattement de 50 % (71% avant la réforme).
Le régime du réel : avantages et inconvénients
En fonction de leur chiffre d’affaires 2025, de nombreux contribuables vont automatiquement basculer au réel l’année prochaine.
Pour se conformer à leurs obligations déclaratives, les contribuables concernés devront créer leur espace professionnel sur impots.gouv.fr. Cet espace leur permettra de téléverser leurs bilans et leurs comptes de résultats.
Ces nouvelles charges administratives en vue seront facilitées grâce aux services des cabinets d’expertise comptable spécialisés en LMNP. Pour un meublé classique, il faut compter environ 500 euros HT pour l’établissement de la liasse fiscale n°2031.
Le réel est plus astreignant car il nécessite d’être particulièrement rigoureux dans le suivi des charges (conservation de toutes les factures et justificatifs de dépenses). Ce régime fiscal a l’avantage majeur de permettre de déduire des loyers l’ensemble des charges d’exploitation et financières, ce qui contribue à optimiser la charge fiscale.
Ensuite, l’amortissement comptable va réduire (voire annuler) la base imposable des revenus locatifs. Les règles d’amortissement par composant sont assez complexes en LMNP mais les comptables sont parfaitement à l’aise pour le calculer. Les honoraires du cabinet constituent des charges déductibles des loyers.
Grâce à cette mécanique fiscale astucieuse, le déficit LMNP créé par un excédent de charges déductibles, s’imputera exclusivement sur les revenus LMNP des dix années suivantes.
En effet, contrairement au déficit foncier, le déficit LMNP ne peut s’imputer ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel, ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.
Pour l’amortissement, les montants non déductibles au titre de l’exercice en raison d’un déficit d’exploitation peuvent être reportés sans limitation de durée.
