La location meublée est-elle encore un investissement judicieux ?
Le statut du loueur en meublé non professionnel a longtemps été présenté comme l’un des dispositifs d’investissement immobilier locatif les plus avantageux. Généralement vendus par les réseaux de conseillers en gestion de patrimoine, ces biens immobiliers répondent à de nombreux objectifs : création d’un patrimoine immobilier à crédit, revenus complémentaires en vue de la retraite et fiscalité plus favorable que l’investissement locatif « classique » en location nue.
Le cadre fiscal de la location meublée a été remanié en 2025. La réforme a modifié le calcul de la plus-value immobilière pour les investisseurs ayant, dans le régime réel, déduit les amortissements de leur bénéfice imposable.
Dans ce nouvel environnement fiscal, investir en location meublée est-il encore intéressant ? En réalité, la rentabilité d’un investissement en lmnp dépend de nombreux paramètres : le prix d’achat, l’emplacement, le type de bien loué, le rendement locatif et la durée de détention. Revue de détail.
Le régime de location meublée demeure attractif au régime réel
La location meublée non-professionnelle (LMNP) relève des revenus catégoriels dits des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En LMNP, l’investisseur est imposé soit au réel, soit au micro-BIC.
Au réel, l’ensemble des charges effectivement supportées en lien avec l’activité pourront être déduites. Autre atout du régime réel, les amortissements comptables du bien immobilier et de son mobilier constituent des charges déductibles du revenu.
C’est cette caractéristique fiscale qui a attiré de nombreux investisseurs vers le LMNP.
Prenons un exemple simple pour l’illustrer.
Après la prise en compte de l’ensemble des charges, le résultat d’exploitation d’un bien en LMNP est de 8 000 euros. Le calcul des amortissements fait apparaître un total de 7 000 euros déductibles. Ainsi, le résultat imposable en BIC est de 1 000 euros.
Cette mécanique fiscale est puissante. Cependant, les pouvoirs publics y ont mis des limites pour éviter les effets d’aubaine. Ainsi, l’amortissement ne peut pas créer de déficit (comme le déficit foncier en location nue par exemple).
Lorsque l’amortissement annuel dépasse les revenus imposables, il est seulement « mis en réserve ». Il pourra être imputé sur les bénéfices BIC pendant dix ans.
Les règles d’amortissement sont assez complexes en lmnp. Il est fortement recommandé de s’adjoindre les services d’un expert-comptable pour l’établissement des liasses fiscales.
La réforme de 2025 : la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière imposable
Depuis le 16 février 2025, la fiscalité de la plus-value à la revente est modifiée pour le lmnp au réel. Le prix d’acquisition est minoré du montant total des amortissements qui ont été déduits.
Ainsi, par un jeu de vases communicants, les amortissements déduits pendant la période d’exploitation du bien vont venir augmenter la plus-value au moment de la vente.
La loi de finances a prévu des exceptions, notamment pour certains logements situés dans des résidences services.
Impact fiscal de la réforme
Imaginons un investisseur ayant acheté un logement en lmnp d’une valeur de 200 000 euros, hors frais d’acquisition. Au cours de sa période de détention, l’investisseur a déduit 40 000 euros d’amortissements.
Quelques années plus tard, il revend son logement 240 000 euros.
- Avant la réforme, la plus-value immobilière imposable était de 40 000 euros (240 000 – 200 000) ;
- Après la réforme, la plus-value immobilière atteint 80 000 euros (240 000 – (200 000 – 40 000)).
Ce calcul est volontairement simplifié puisque en réalité, la détermination de la plus-value immobilière tient compte notamment des frais d’acquisition, de certains travaux et des abattements liés à la durée de détention du bien.
Après la réforme, le LMNP est-il encore rentable ?
La loi de Finances n’a pas supprimé les amortissements et ne modifie donc pas la fiscalité annuelle des revenus BIC au réel. Par ailleurs, l’investisseur qui conserve son bien locatif pendant une longue période peut, par le jeu des abattements pour durée de détention, annuler la plus-value à la revente.
A ce stade, il ne semble pas évident de mesurer les effets réels de la réforme.
La durée de détention devient un critère important de la rentabilité globale de l’opération
La réforme de 2025 met l’accent sur la durée globale de l’investissement en lmnp au réel.
Ainsi, la fiscalité en sortie sera différente pour les investisseurs qui envisagent de revendre rapidement et ceux qui prévoient de conserver leurs investissements sur une longue période.
Attention à ne pas confondre tous les investissements en lmnp
La location meublée classique à l’année n’est pas la même chose qu’une location touristique ou une location dans une résidence services.
Les règles fiscales applicables aux meublés de tourisme ont aussi été fortement modifiées depuis 2025. Elles concernent le seuil applicable pour le micro-BIC.
Ainsi, le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés est désormais limité à 15 000 euros de recettes avec un abattement de 30 %. Les autres locations meublées de longue durée restent quant à elles soumises à un seuil de 77 700 euros et à un abattement de 50 % au titre du régime micro-BIC.
Le statut LMNP lui-même doit également être distingué du statut de loueur en meublé professionnel. Ce dernier répond à des règles spécifiques.
Des biens par nature divers avec des rentabilités différentes
Investir en location meublée c’est avant tout acheter un bien immobilier. La performance de l’investissement se mesure à l’aune de nombreux critères : le rendement locatif, le prix d’achat, le financement, la qualité de l’emplacement, les charges de copropriété, les travaux et la valeur de revente.
La fiscalité n’est qu’un des paramètres à prendre en compte et ne doit pas être le seul à justifier l’investissement.
Avec la réforme des amortissements, l’investisseur doit désormais raisonner sur l’ensemble du cycle de détention du bien.
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