L’encadrement des loyers vit-il ses derniers mois ?
À six mois de l’échéance de l’expérimentation de l’encadrement des loyers prévue par la loi Elan, un rapport des économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack vient d’être remis au Premier Ministre Sébastien Lecornu. Il dresse un bilan assez contrasté de l’encadrement des loyers au sein des communes qui l’ont mis en œuvre.
Cette perspective, qui devrait être confirmée à l’automne par le législateur, représenterait une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs après plusieurs années d’accumulation de contraintes réglementaires et de rentabilité émoussée.
Le rapport reconnaît les « effets ambivalents » de l’encadrement des loyers
En 2018, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « Loi Elan » avait mis en place à titre expérimental et prolongé jusqu’au 26 novembre 2026, un dispositif d’encadrement des loyers qui concerne aujourd’hui une soixantaine de communes en zones tendues. Parmi ces communes, on pourra citer par exemple Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et de nombreuses communes du Pays-Basque (Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz).
Le rapport Chapelle-Fack a conclu aux « effets ambivalents » de l’encadrement des loyers. Comme souvent dans les rapports publics, les termes employés restent mesurés. Pourtant, les conclusions traduisent bien les limites croissantes du dispositif.
Certes, les rapporteurs ont reconnu les effets positifs comme une modération effective mais relative des loyers. Ils ont également pointé plusieurs effets pervers comme la baisse de l’offre locative, un ciblage imparfait du dispositif en faveur des ménages modestes et enfin le coût pour les finances publiques.
Vous pouvez consulter l’intégralité du rapport « L’encadrement des loyers : effets économiques et redistributifs » sur le site de la CLCV.
La fin prévisible de l’encadrement des loyers va sans doute provoquer de nombreux remous…
Ce rapport va sans doute relancer les débats politiques enflammés autour du secteur du logement. Dans un contexte de pouvoir d’achat contraint, la fin de l’encadrement des loyers pourrait même se révéler comme une bombe politique à fragmentation.
En effet, à un an de l’élection présidentielle, les tensions autour du logement sont toujours très fortes. Les sujets de friction sont nombreux et s’autoalimentent :
- la protection du pouvoir d’achats des locataires ;
- la faible rentabilité de l’investissement locatif ;
- la fiscalité immobilière ;
- la généralisation de la pénurie de logements locatifs en zone tendue ;
- l’effondrement de la construction de logements.
Une bonne nouvelle pour la relance de l’immobilier locatif ?
Pour les propriétaires investisseurs, la fin de l’encadrement des loyers constituerait plutôt une bonne nouvelle et modifierait probablement les arbitrages patrimoniaux dans les zones tendues. Quelles formes pourraient prendre ce changement ?
- Une plus grande liberté tarifaire avec des loyers fixés en fonction du marché réel, sans blocage par un loyer de référence parfois sous-évalué ;
- Une amélioration probable de la rentabilité locative ;
- Une relance de l’attractivité de l’investissement locatif avec une confiance retrouvée des investisseurs ;
- Une diminution du nombre des contentieux et des coûts de procédures juridiques liés aux dépassements de loyers.
Pour les investisseurs, la fin de l’encadrement des loyers serait une opportunité pour réévaluer la rentabilité, d’ajuster les stratégies patrimoniales et d’analyser de nouvelles acquisitions en zones tendues. Un nouveau carburant pour la relance du secteur !
La fin de l’encadrement des loyers doit être confirmée à l’automne
Dans un marché de l’investissement locatif qui reste tendu, la prudence et un accompagnement sur mesure sont toujours essentiels.
Dans l’ancien, une stratégie patrimoniale solide (rénovation, emplacement, choix du régime fiscal adapté) reste indispensable.
Quelle que soit la décision finale sur l’encadrement des loyers, le modèle français du logement est entré dans une phase de recomposition profonde.
Derrière ce débat se joue l’indispensable réconciliation entre les besoins de logements et le retour sur le marché des investisseurs privés. Le Jeanbrun est une première étape nécessaire mais insuffisante.
Nous suivrons attentivement les débats avec une nouvelle loi logement prévue à l’automne 2026.
