Le déficit foncier
Un dispositif fiscal dit de "droit commun"
Le déficit foncier n’est pas à proprement parler une loi de défiscalisation immobilière. Il concerne des opérations d’investissement immobilier réalisés dans le locatif ancien et qui permet d’imputer des dépenses de travaux sur son revenu global et/ou ses revenus fonciers.
La défiscalisation des travaux de rénovation créant le déficit foncier et le mécanisme de report sur les revenus fonciers ultérieurs
L’administration fiscale vous autorise à déduire l’ensemble des travaux réalisés (avec factures) dans votre bien selon le mécanisme suivant :
- imputation de ces “dépenses d’amélioration, d’entretien et de rénovation” sur les revenus fonciers existants,
- si ces dépenses excèdent les revenus fonciers, ‘imputation dans une limite de 10 700 euros annuels sur le revenu imposable de l’investisseur,
- le solde des travaux dépassant cette limite, s’impute sur les futurs revenus fonciers de l’investisseur dans un délai maximum de 10 ans à compter de l’année de réalisation des travaux.
C’est donc un mécanisme intéressant dans la mesure où il va à la fois minorer l’impôt sur le revenu, mais aussi et les contribuables l’oublient souvent, les prélèvements sociaux.
A noter que sur les années 2023 à 2025, l’imputation sur le revenu global passe à 21 400 euros si les dépenses sont dédiées à la rénovation énergétique du logement.
Les conditions à respecter
- L’investisseur doit choisir le régime d’imposition au réel et non le micro-foncier
- Le bien doit être mis en location à l’échéance de réalisation des travaux, sinon, il y aura un risque de requalification fiscale des dépenses effectuées,
- le bien doit être mis en location au moins pendant 3 ans à compter de l’année d’achèvement des travaux.
Quel profil d’investisseur pour le déficit foncier ?
Le déficit foncier s’adresse idéalement à un investisseur déjà propriétaire bailleur et imposé à l’impôt sur le revenu à la tranche marginale de 30% minimum.
Pour rappel, voici le barème 2024 de l’impôt sur le revenu :
| Barème de l'impot 2024 sur les revenus 2023 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Fraction du revenu imposable (pour une part) |
Taux d’imposition à appliquer sur la tranche |
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Jusqu’à 11 294 € |
0 % |
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De 11 294 € à 28 797 € |
11 % |
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De 28 797 € à 82 341 € |
30 % |
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De 82 341 € à 177 106 € |
41 % |
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Supérieur à 177 106 € |
45 % |
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La loi de Finances 2024 a acté une revalorisation des tranches de 4,8% pour tenir compte des effets de l’inflation. |
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Source : economie.gouv.fr
L’avantage fiscal associé à un investissement en déficit foncier est non négligeable comme nous allons le voir dans l’exemple chiffré ci-dessous.
Exemple
Prenons 3 investisseurs différents imposés chacun à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%, 41% et 45%. Ils ont déjà investi dans un bien immobilier locatif et en tirent des revenus de 10 000 euros annuels.
Imposition actuelle des revenus fonciers :
| TMI 30% | TMI 41% | TMI 45% | |
|---|---|---|---|
|
Impôt sur le revenu |
3 000 |
4 100 |
4 500 |
|
Prélèvements sociaux (17,2%) |
1 720 |
1 720 |
1 720 |
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Imposition totale |
4 720 |
5 820 |
6 220 |
|
Pourcentage |
47,2% |
58,2% |
62,2% |
Ils souhaiteraient encore investir dans l’immobilier mais leur fiscalité leur semble rédhibitoire.
Leur conseil leur propose d’investir en 2023 dans un studio de 100 000 euros avec beaucoup de travaux, 50 000 euros. Le budget d’acquisition est donc de 150 000 euros. Les travaux vont s’étaler sur 2 ans, soit 25 000 euros/an. Ils ne concernent pas la rénovation énergétique. On considère qu’ils financent cash l’opération. Les loyers du nouveau bien sont de 5000 euros par an. Quel va être l’impact fiscal de l’opération sur la situation fiscale de l’investisseur ?
| TMI 30% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Année |
Travaux
Imputés sur le revenu global |
Report fiscal sur revenus fonciers |
Loyers |
Effet du report – solde revenus fonciers |
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2023 |
10 700 |
14 300 |
10 000 |
– 4 300 |
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2024 |
10 700 |
14 300 |
10 000 |
– 8 600 |
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2025 |
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15 000 |
6 400 |
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2026 |
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15 000 |
15 000 |
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Dans cet exemple, l’investisseur va pouvoir en 2023 imputer 10 700 euros sur son revenu global et donc minorer son impôt de 3 210 euros (10 700*30/100). Le solde des 25 000 euros de travaux, soit 14 300 euros, va s’imputer sur les revenus fonciers de l’année. Il reste un solde de report de 4300 euros en 2023 qui sera reporté sur les revenus fonciers de 2024.
En 2024, de la même manière, sur les 25 000 euros de travaux de l’année, l’investisseur impute 10 700 euros sur son revenu global et 14 300 euros sur les revenus fonciers. Il reste un solde de 8 600 euros reportés sur 2025.
A compter de 2025, l’investisseur ne bénéficie plus de l’effet fiscal des travaux, par contre le report des travaux lui permettra de minorer ses revenus fonciers en étant fiscalisé uniquement sur 6 400 euros (15 000 – 8 600). Il touche en sus les loyers du nouveau bien.
En 2026, il n’y a plus aucun effet fiscal associé à l’opération.
Comment investir en déficit foncier ?
Plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur avisé :
- soit acquérir un bien dans l’ancien, faire (ou faire faire) les travaux, mettre en location le bien,
- soit acquérir un bien via un montage packagé par une société spécialiste des opérations en déficit foncier,
- acquérir des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de déficit foncier,
- acquérir des parts de SCI (sociétés civiles immobilières) de déficit foncier.
