LA LOCATION MEUBLÉE
de maisons et d’appartements
La location meublée est un régime fiscal datant de 1949. Il s’adresse à tous les investisseurs qui souhaitent investir dans des biens immobiliers dits de « passage ».
On trouvera dans cette catégorie les résidences étudiantes, les résidences affaires, les résidences de tourisme ou les HEPAD.
Il s’agit d’une location assimilée à une activité commerciale et qui est soumise à des règles particulières qui doivent bien être maîtrisées par les investisseurs.
LMP ou LMNP, les deux statuts fiscaux et sociaux de l’investisseur en location meublée
Il existe deux statuts pour l’activité de loueur en meublé :
- La LMP (location meublée professionnelle)
- La LMNP (location meublée non professionnelle)
Au-dessus de 23 000 euros de recettes ou si les recettes dépassent 50% des revenus du foyer fiscal, l’investisseur est en régime LMP, sinon il est classé en LMNP.
LMNP
- Recettes locatives inférieures à 23 000 €
- Recettes locatives représentant moins de 50 % des revenus du foyer
- Impôt sur le revenu
- Éligible au dispositif Censi-Bouvard
- Plus-value immobilière
- Imputation des déficits limités
LMP
- Recettes locatives supérieures à 23 000 €
- Recettes locatives supérieures au montant des revenus du foyer fiscal
- Impôt sur le revenu ou des sociétés
- Aucune réduction d’impôt
- Plus-value professionnelle
- Imputation des déficits illimités
La catégorie de revenus « BIC » ou Bénéfices Industriels et Commerciaux
Les revenus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers comme dans le cas de la location nue mais des bénéfices industriels commerciaux.
Les avantages de la location meublée
1 – Des loyers souvent plus élevés qu’en location nue.
Le fait que le logement soit meublé permet d’augmenter le loyer par rapport à un bail classique de location.
2 – Des baux plus courts et plus souples.
La location meublée s’adressant à une clientèle de passage et non à des personnes cherchant une résidence principale, les baux n’ont pas les mêmes contraintes pour le propriétaire.
3 – Une fiscalité spécifique.
L’investisseur a le choix entre le régime réel et le régime simplifié. En régime simplifié, l’investisseur peut pratiquer un abattement forfaitaire de 50% (location meublée classique) ou de 71% (meublés touristiques, chambres d’hôtes) sur les recettes locatives. L’investisseur a aussi le choix de déclarer ses recettes locatives au « réel » et donc de bénéficier de l’imputation des amortissements.
4 – La déduction de nombreux frais.
Les frais de notaire (droits de mutation) peuvent être passés en charges, ce qui permet de les déduire des recettes locatives.
Les amortissements en location meublée et l’allègement de la fiscalité
L’amortissement est une notion comptable qui valorise la dépréciation d’un bien au cours du temps et son obsolescence.
Dans le cas du LMP et LMNP au réel, les amortissements sont calculés en ventilant le prix du bien en plusieurs « composants » (toiture, électricité…) qui ont des durées et taux d’amortissement différents.
Voici un exemple chiffré de l’impact fiscal des amortissements :
| BIC sans amortissement | BIC avec amortissement | |
|---|---|---|
|
Recettes locatives (loyers) |
10 000 |
10 000 |
|
Charges locatives |
2 500 |
2 500 |
|
Intérêts d’emprunt |
3 000 |
3 000 |
|
Honoraires (E.C, CGA) |
500 |
500 |
|
Amortissements |
|
4 000 |
|
Revenus imposables BIC |
4 000 |
|
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Dans cet exemple, l’investisseur ayant choisi le régime réel d’imposition n’aura aucune imposition sur ses revenus de location meublée.
Il est dans ce fortement souhaitable de s’adjoindre les services d’un expert-comptable pour éviter de faire des erreurs et de risquer un redressement fiscal.
Il n’est pas possible de créer un déficit avec les amortissements. Tant que les charges sont supérieures aux recettes, les amortissements non utilisés sont conservés sans limitation de durée.
La location meublée, un produit de préparation à la retraite
Grâce à ce mécanisme d’imposition doux, l’immobilier en lmnp est considéré comme l’un des investissements les plus adaptés à la préparation à la retraite.
Contrairement à la location nue pour laquelle les loyers sont taxés de manière dissuasive (sauf à mettre en œuvre des solutions d’investissement sophistiquées), les recettes en location meublée peuvent, par le jeu des amortissements, être très peu imposées en phase d’investissement quelle que soit la situation fiscale de l’investisseur.
