Loi MALRAUX
Quelles sont les solutions possibles ?
Avec la loi Malraux, vous entrez dans le monde de l’investissement immobilier patrimonial avec de forts avantages fiscaux.
André Malraux restera comme l’un des plus célèbres de nos ministres de la Culture. La loi de défiscalisation immobilière portant son nom a été promulguée en 1962 et existe toujours 60 ans plus tard !
De nombreux logements anciens ont pu ainsi être rénovés grâce à cette loi de défiscalisation. L’objectif est de préserver le patrimoine architectural ancien si divers de nos différents territoires. De nombreuses villes utilisent toujours la loi Malraux pour poursuivre la rénovation de leur patrimoine urbain.
Des critères stricts d’éligibilité à la loi Malraux
C’est l’administration qui fixe les règles du jeu. L’État a défini deux zones spécifiques qui rendent le bien immobilier éligible à la défiscalisation Malraux. En fonction de la zone, le montant de la réduction d’impôt sur le revenu sera différent.
Nous avons :
- le “site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur”, les “quartiers anciens dégradés” et les “quartiers conventionnés NPNRU” qui accordent 30% de réduction d’impôt sur le revenu
- le “site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine” : qui accorde 22% de réduction d’impôt sur le revenu
Le dispositif Malraux est valable jusqu’au 31/12/2024.
La répartition foncier/travaux pour les biens en Malraux
Dans les opérations éligibles à la loi Malraux, les spécialistes estiment qu’un ratio de 30%/70% entre le foncier et les travaux est le bon ratio à retenir pour assurer la rentabilité économique du projet.
Le foncier devra être analysé à la fois par rapport au quartier mais aussi plus généralement par rapport au potentiel de la ville où est réalisé l’investissement.
Ainsi, les montants d’investissement peuvent paraître élevés, mais il convient de noter que :
- les opérations en Malraux sont des opérations de rénovation lourdes, il ne s’agit pas de menus travaux comme on peut le concevoir dans le cadre d’une rénovation immobilière classique,
- l’avantage fiscal est très important et se cumule sur 4 ans, le potentiel de défiscalisation est majeur,
- vous investissez dans un bien ancien qui a du cachet avec tout le confort moderne…
Il n’est pas possible de comparer directement le prix d’un bien immobilier éligible à la loi Malraux avec d’autres biens similaires dans le même quartier puisque le budget travaux modifie l’équation économique par rapport à une acquisition immobilière classique.
Une diminution massive de l’impôt sur le revenu
La loi Malraux est une variante du Déficit Foncier. Comme ce dernier, l’investisseur achète un bien immobilier dans lequel des travaux vont être réalisés.
En respectant les conditions, l’investisseur peut potentiellement diminuer de 400 000 euros le montant de son impôt sur le revenu sur 4 années.
Il s’agit bien d’un investissement immobilier qui permet de déduire de ses impôts le montant des travaux financés. Comme pour le déficit foncier, c’est la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur qui va déterminer le potentiel de défiscalisation.
Ainsi, pour une opération à 400 000 euros de travaux, la réduction d’impôts maximale sur 4 ans sera :
| TMI 30% | TMI 41% | TMI 45% | |
|---|---|---|---|
|
Potentiel de défiscalisation |
120 000 |
164 000 |
180 000 |
Cette solution d’investissement patrimonial vous intéresse ? Je vous propose de me contacter pour plus d’informations.
Par ailleurs, le “Malraux” est un investissement immobilier de défiscalisation hors plafonnement des niches fiscales.
En résumé
Les avantages de l’investissement Malraux, c’est une diminution massive de l’impôt sur le revenu en 2023 et un bel investissement immobilier patrimonial. Voilà l’ “ADN ” du Malraux.
