Les épisodes caniculaires s’intensifient en France :
quelles conséquences pour le marché immobilier ?
L’intensité des chaleurs de juin 2026 restera sans doute dans la mémoire collective. Cet épisode exceptionnel par sa durée et son intensité confirme que depuis le début des années 2000, sous nos latitudes, les canicules deviennent de plus en plus fréquentes.
Au-delà de leurs effets directs sur la santé publique et les perturbations affectant l’activité économique, la canicule révèle une autre réalité : le changement climatique va contribuer à modifier la manière dont nous estimons la valeur d’un bien immobilier.
Ainsi, un logement qui atteint 35° pendant une semaine de canicule vaudra-t-il demain autant qu’un logement capable de maintenir une température de 27° ?
Ces dernières années, la performance énergétique des bâtiments était la priorité des pouvoirs publics. Demain, après le DPE, allons-nous avoir à produire un nouveau type de diagnostic que l’on pourrait appeler « diagnostic de durabilité climatique » ?
Des records de chaleur plus nombreux avec une augmentation de leur fréquence
| Année | Température maximale nationale |
|---|---|
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2003 |
44,1 ° |
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2015 |
41 ° |
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2019 |
46 ° (record absolu) |
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2022 |
Supérieur à 42 ° dans plusieurs stations |
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2026 |
Supérieur à 44 ° dans plusieurs stations |
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Source : Météo-France |
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Ce qui frappe les esprits cette année, c’est que l’épisode de juin a particulièrement affecté les régions de l’ouest et du nord, régions qui auparavant étaient plutôt préservées.
Des températures supérieures à 40°, autrefois exceptionnelles, deviennent désormais presque la « norme » et touchent l’ensemble du territoire métropolitain.
Lorsque le thermomètre s’emballe, les organismes souffrent. Les chaleurs intenses ont aussi des conséquences silencieuses sur les bâtiments, tout aussi inquiétantes.
Les bâtiments souffrent aussi des fortes chaleurs
Le retrait-gonflement des argiles : un risque majeur qui demeure sous-estimé
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est un phénomène géotechnique qui fragilise les fondations des bâtiments construits sur les sols argileux. Il agit comme un effet accordéon : les sols se rétractent en période de sécheresse puis gonflent après les épisodes pluvieux.
Ces mouvements réguliers exercent de fortes contraintes sur les fondations. L’effet le plus visible est l’apparition de fissures sur les façades et sur les murs intérieurs. Le RGA provoque aussi des affaissements des dallages et des désordres sur les structures moins visibles à l’œil nu mais tout aussi dangereux.
Le risque RGA est aujourd’hui majeur. La Caisse centrale de réassurance, qui pilote le régie « Cat Nat » d’indemnisation des catastrophes naturelles, a chiffré son coût cumulé à 40 milliards d’euros d’ici 2040. Ce risque s’accentue avec les effets du réchauffement climatique, ainsi :
- plus de 12 millions de maisons individuelles sont exposées (61 % du parc actuel) au risque,
- 55 % du territoire français est concerné (48 % en 2020),
Les travaux du Cerema (Centre d’étude et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement) caractérisent la vulnérabilité croissante des bâtiments aux vagues de chaleur intenses. Les toitures, les joints, les façades, les bardages, les étanchéités sont notamment concernées.
À long terme, le vieillissement de ces structures s’accélère et les coûts d’entretien et de rénovation augmentent en parallèle.
Le « confort d’été », un nouveau critère influençant la décision d’investissement immobilier ?
Avec des températures dépassant allégrement les 30°, les futurs acquéreurs d’un logement ne vont plus se focaliser sur la classe DPE. Ils vont analyser d’autres paramètres tels que :
- la ventilation naturelle du logement,
- l’inertie thermique,
- la résilience face aux épisodes caniculaires,
- la situation du logement face au risque RGA,
- la gestion et la diminution de l’impact du rayonnement solaire,
- le potentiel de végétalisation,
- la prime d’assurance-habitation.
Synthèse des atouts/faiblesses des logements face au risque canicule
| Maison 1985 sur terrain argileux | Appartement parisien sous les combles | Maison neuve |
|---|---|---|
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Fissures apparentes |
Bon DPE |
Protections contre le soleil |
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Forte exposition au RGA |
34 ° à l’intérieur |
Ventilation traversante |
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Prime d’assurance élevée / franchise en hausse |
Confort dégradé |
Risque RGA mineur |
Une nouvelle hiérarchie des valeurs immobilières en vue ?
En complément du DPE, un futur « score climatique »
Actuellement, la réglementation prévoit que le DPE mesure uniquement la performance énergétique du logement. Un futur « score climatique » démontrerait la résilience du logement face aux épisodes caniculaires.
Plusieurs outils et indicateurs développés par le Cerema et intégrés à la RE2020 permettent déjà d’évaluer le confort d’été et la résilience des bâtiments face aux fortes chaleurs.
Attendons-nous à ce que les pouvoirs publics se saisissent rapidement du dossier et étoffent encore la réglementation environnementale des logements.
Les assureurs en vigie
Le coût du réchauffement climatique est exponentiel. Le système d’indemnisation « Cat Nat », créé en 1982 peine à suivre l’inflation du coût des sinistres. Une réforme d’ampleur sera nécessaire pour assurer la pérennité. En attendant, le coût des primes augmente pour les assurés…
La prime d’assurance habitation devient un signal économique du risque climatique d’un logement, au même titre que le DPE renseigne aujourd’hui sur sa performance énergétique.
Conclusion
Traditionnellement la valeur d’un logement en France dépendait de l’emplacement, de la surface et son état général (ou sa vétusté…).
Ces dernières années, la performance énergétique s’est imposée comme un nouveau paramètre influençant le prix de vente comme le montre l’étude annuelle « valeur verte des logements » réalisée par le Conseil supérieur du notariat.
Désormais, l’aptitude d’un logement à résister aux chaleurs extrêmes sera de plus en plus recherchée. Ce type de bien va voir, à coup sûr, sa cote grimper très rapidement.
Les modifications du climat vont progressivement redessiner la carte de la valeur patrimoniale des logements français.
