L’asphyxie progressive du marché du logement neuf

Le logement neuf français s’enlise de plus en plus.

Les chiffres du deuxième trimestre 2026 viennent d’être publiés par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Ils sont alarmants. Trimestre après trimestre, l’institution fait feu de tout bois pour alerter les pouvoirs publics sur les conséquences économiques et sociales de l’effondrement du marché. Le statut du bailleur privé était censé redonner du tonus à la construction de logements. Malheureusement, le démarrage très poussif du dispositif Jeanbrun, lancé en début d’année, a douché les espoirs d’une reprise rapide.

La conjoncture reste donc extrêmement morose. La situation critique des finances publiques ne donnera par ailleurs aucun levier à court terme pour relancer un marché qui a la gueule de bois.

Les ventes à un étiage historiquement bas

Les chiffres du premier trimestre étaient déjà jugés alarmants par la FPI. Le deuxième trimestre 2026 a vu les ventes totales de logements neufs diminuer de 23,6 % en un an avec 19 356 unités vendues (19 576 logements vendus au 1^er trimestre). Pour le deuxième trimestre consécutif, le nombre de logements vendus passe sous la barre symbolique des 20 000 unités.

Le nombre de biens vendus aux « propriétaires occupants », c’est-à-dire les personnes achetant un bien neuf comme résidence principale ont baissé de 18 % sur le trimestre. Ces ventes aux propriétaires occupants représentent 73 % du marché.

Comme au 1^er trimestre, les réservations de biens neufs par les investisseurs particuliers ont progressé de 13,4 % en un an (3 427 unités), portées en partie par la communication autour du nouveau statut du « bailleur privé » ou « dispositif Jeanbrun ».

Toutefois, à ce jour, le « Jeanbrun » est loin d’être avoir atteint ses objectifs. Selon la FPI, il n’a représenté que « 150 à 200 réservations par mois », soit à peine 5% de l’objectif affiché par les pouvoirs publics de 4.000 réservations mensuelles.

Dans ce contexte, les promoteurs font preuve d’une grande nervosité et freinent le lancement de nouveaux programmes. Les plans sociaux s’accumulent dans le secteur, les sous-traitants souffrent et les grands groupes tels Nexity voient leur cours de bourse dévisser.

L’offre commerciale disponible augmente encore (0,6 % en un an) en lien avec la chute des ventes. Les délais d’écoulement atteignent près de 21,4 mois en moyenne (deux fois plus longs qu’il y a quatre ans).

Des prix stables et largement décorrélés du pouvoir d’achat

Mi-2026, avec un prix moyen de 5 034 €/m² (même en diminution sur un an), l’achat dans le neuf reste un investissement coûteux. En particulier en Île-de-France où les prix s’affichent dans la fourchette de 5 800 à 5 900 €/m².

L’immobilier neuf devient inaccessible pour une part croissante de la population.

Autre motif d’inquiétude pour les professionnels, le crédit. Même si les taux restent encore contenus à la fin juillet, la hausse récente des taux d’intérêt sur les marchés financiers pourrait dégrader la capacité d’emprunt des ménages à l’automne.

Le logement neuf apparaît englué dans une nasse. D’un côté, le coût du foncier, les normes, l’inflation du coût des matériaux obligent les promoteurs à augmenter leurs prix pour conserver leurs marges. De l’autre, les acheteurs ne peuvent plus suivre (hausse des taux et exigences bancaires).

La FPI a titré son bilan conjoncturel avec le slogan évocateur « Peur sur la ville » et Pascal Boulanger, son président, de faire son analyse : « Quand le bâtiment va, tout va. Nous sommes entendus, le logement revient en force dans le débat présidentiel. Nombre de candidats l’ont bien compris. Mais il y a péril en la demeure. Les Français et l’économie française ne peuvent pas attendre. Le gouvernement, comme il s’y est engagé auprès de moi, doit absolument renforcer le Statut du Bailleur Privé pour qu’il puisse réellement atteindre les objectifs fixés ensemble. Des objectifs dont nous sommes encore très loin ».

Dans ce contexte, l’immobilier ancien conserve ses atouts pour les investisseurs avec des avantages fiscaux pérennisés : Déficit foncier, Denormandie, Malraux et Monuments historiques.