La baisse du pouvoir d’achat Immobilier
dans les villes françaises
Le marché immobilier se grippe de plus en plus. Les études se suivent et se ressemblent et les professionnels tirent la sonnette d’alarme. Le marché immobilier est un sujet très sensible dans notre pays ! La conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt, c’est la baisse du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. Cet article montre l’impact concret de cette baisse en termes de surface achetable.
Le pouvoir d’achat immobilier
Il s’agit d’un concept permettant de calculer dans une ville une surface achetable moyenne en fonction du prix au m2 observé.
Le pouvoir d’achat immobilier n’est pas une notion statique dans le temps :
- Il évolue en fonction de la hausse (baisse) du prix observé dans la ville considérée,
- Il est relatif puisque le pouvoir d’achat se définit en comparaison d’une ville à l’autre
Cette information sera notamment utile pour les investisseurs locatifs qui pourra les aider à valider aisément une rentabilité prévisionnelle de leur investissement.
La diminution de la surface achetable est actée
Meilleurtaux.com, en sa qualité d’observateur avisé du marché immobilier, produit des études conjoncturelles fort intéressantes.
La dernière en date concernant le pouvoir d’achat immobilier montre une baisse générale du pouvoir d’achat immobilier avec cependant de forts écarts entre villes.
Pour réaliser ses calculs, Meilleurtaux.com part d’une mensualité de 1 000 € / mois pour un prêt souscrit en juin 2023 à un taux de 3,4 % sur 20 ans. Avec cette hypothèse, l’investisseur peut emprunter 173 963 €.
Meilleurtaux.com classe ensuite les villes selon cette capacité d’emprunt.
Certaines villes sont plus touchées que d’autres par la baisse
Depuis janvier 2023, les 3 villes les plus touchées par la baisse du pouvoir d’achat immobilier sont : Saint-Etienne (- 7 m²), Nîmes (- 7 m²) et Le Mans (-10 m²). Dans cette dernière ville, la chute est encore plus sévère si l’on remonte un peu plus dans le temps. Ainsi, depuis janvier 2020, la chute du pouvoir d’achat immobilier est de 48 m² au Mans !
À Angers et Saint-Etienne, la chute depuis janvier est respectivement de 47 m² et de 46 m².
En revanche, Paris, Lyon et Nice voient baisser leur pouvoir d’achat immobilier respectivement de 1 m², 2 m² et 3 m² depuis janvier. Il convient de noter que ces dernières villes sont déjà très chères et à Paris et Lyon les prix diminuent déjà.
Comment récupérer du pouvoir d’achat immobilier ?
Acheter dans les villes moyennes ?
La première solution pour un acquéreur serait de se concentrer sur les villes moyennes les moins chères. En effet, même si le rattrapage des villes moyennes a été très important, le pouvoir d’achat immobilier reste toujours plus élevé par rapport aux plus grandes métropoles comme Paris et Lyon.
Attention toutefois, les acquéreurs devront analyser les paramètres socio-économiques, l’offre de services, les opportunités professionnelles, la demande locative de la ville convoitée afin de vérifier leur adéquation avec leurs besoins.
Faire le pari de la baisse des prix ?
La situation actuelle est fortement porteuse d’incertitudes. Certains ménages pourraient choisir de rester en location le temps que le marché effectue son travail et acte la baisse générale des prix. S’il existe un différentiel fort entre la mensualité de crédit estimée et le loyer payé, le différentiel pourrait être placé pour créer une capacité d’épargne. Cette épargne supplémentaire sera utile, dans le futur, pour augmenter la capacité d’achat de l’acquéreur et/ou augmenter son apport personnel.
En résumé
Le marché immobilier a été heurté de plein fouet par la hausse des taux d’intérêt. La baisse du pouvoir d’achat complique la situation des potentiels acquéreurs en dégradant leur pouvoir d’achat. Selon nous, seule la baisse des prix combinée à une baisse des taux permettra de débloquer le marché en lui redonnant de l’oxygène.
