La taxe sur les logements vacants sanctionne-t-elle la prudence des propriétaires ou bien est-elle le reflet d’un mauvais fonctionnement du marché immobilier ?
Voici un étonnant paradoxe : plus de trois millions de logements sont actuellement vacants en France, alors que les difficultés s’accumulent pour de nombreux Français qui souhaitent se loger.
La vacance immobilière est un phénomène ancien. Pour tenter de la juguler, les pouvoirs publics ont créé en 1998 la taxe sur les logements vacants (TLV). Cantonnée à l’origine aux grandes métropoles, la TLV s’est progressivement étendue à d’autres territoires et concerne actuellement près de 4 000 communes.
En dépit de cette nouvelle fiscalité, la vacance immobilière ne s’est pas vraiment résorbée, bien au contraire. La TLV est-elle réellement efficace ou bien monétise-t-elle uniquement les conséquences des dysfonctionnements du marché immobilier ?
Rapide historique de la taxe sur les logements vacants
La TLV a été créée en 1998
La création de la taxe remonte à 1998 (article 51 de la loi n° 98-657 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions) lorsque Lionel Jospin était premier ministre. À l’époque, l’objectif était (déjà) d’inciter les propriétaires à remettre sur le marché (locatif ou de la transaction) des biens immobiliers durablement vacants.
À l’époque, la TLV s’est appliquée dans les territoires où la pénurie était la plus forte, à savoir les plus grandes agglomérations. Le décret d’application de la loi, applicable au 1er janvier 1999, concernait environ 700 communes des huit métropoles suivantes : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice, Cannes-Grasse-Antibes.
Une extension progressive
Les pouvoirs publics ont étendu progressivement son champ d’application. Au fil des évolutions réglementaires, le nombre de communes appliquant la TLV est passé à 1150 en 2013 puis 3 693 en 2023 et enfin 3900 en 2026.
Aujourd’hui, selon les dispositions du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026, la taxe sur les logements vacants s’applique :
- « dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements »,
- « dans les communes ayant une proportion élevée de logements affectés à l’habitation, autres que l’habitation principale ».
Un propriétaire (ou usufruitier) d’un logement non meublé et inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition est redevable de la TLV. En cas de multipropriété, la TLV due pour chacun des biens.
En parallèle, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a créé la THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants) sous le gouvernement de Dominique de Villepin. Cette loi a voulu donner un nouvel outil aux collectivités locales non concernées par la TLV. Certaines communes (et les EPCI sous certaines conditions) ont pu, par simple délibération, instaurer la THLV. Cette taxe est facultative, contrairement à la TLV.
La loi de finances pour 2026 a fusionné a TLV et la THLV et crée à l’occasion une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
De nouvelles recettes fiscales à la rescousse des finances publiques
En mai 2025, la Cour des Comptes a fait l’analyse et le bilan de l’application de la taxe sur les logements vacants. Les principaux chiffres à retenir de ce rapport sont les suivants :
- les logements assujettis à la taxe sont passés de 387 000 en 2017 à 810 000 en 2024,
- sur la même période, les recettes de la TLV ont progressé de 80 à 271 millions d’euros,
- quant à elles, les recettes de la THLV sont passées de 36 à 107 millions d’euros.
La TLV répond-elle à ses objectifs initiaux ?
La Cour le reconnait elle-même : « la montée en puissance de la fiscalité n’a pas endigué la vacance ». Il s’agit d’un phénomène éminemment complexe à analyser et ses causes sont protéiformes. Dans un tel contexte, l’outil fiscal, bien qu’incitatif, n’a pas encore permis de l’endiguer de façon significative.
Géographie des logements vacants en France
Évolution du nombre de logements vacants en France depuis 1990
| Année | Nombre de logements vacants | Part du parc de logements |
|---|---|---|
|
1990 |
1,9 million |
7,2 % |
|
1999 |
2 millions |
7,4 % |
|
2005 |
2 millions |
6,8 % |
|
2017 |
2,9 millions |
8,0 % |
|
2023 |
3,1 millions |
8,2 % |
|
2024* |
3,06 millions |
8,0 % |
|
2025* |
3 millions |
7,7 % |
*estimations
Source : Insee (Insee Focus n° 359 – Parc de logements au 1er janvier 2025 pour les données 2024 et 2025)
La vacance n’est pas l’expression d’un comportement de rétention volontaire de la part des propriétaires. Elle trouve son origine dans des situations patrimoniales assez courantes : difficultés de règlement de succession, conflits dans certaines indivisions, logements insalubres, difficultés de financement de travaux de rénovation (DPE), faible demande locative…
De fait, si la taxe est impuissante à régler durablement la vacance, quelle stratégie pourrait être mise en œuvre ? Tout simplement une politique (des politiques ?) répondant aux différentes causes présentées ci-dessus.
Là, nous touchons à des difficultés majeures. Cette politique prendra du temps et sera coûteuse pour les finances publiques. Il est beaucoup plus facile pour les politiques de lever de nouvelles ressources fiscales à court terme…
