La valeur verte des logements
est-elle en train de fracturer le marché immobilier ?
Il n’est plus possible d’analyser le marché immobilier uniquement sous le prisme de la valeur d’usage. Derrière des moyennes rassurantes, une transformation significative est à l’œuvre : la performance énergétique des logements s’impose comme un critère déterminant de la formation des prix.
La « valeur verte » des logements est une analyse statistique annuelle produite par le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) qui permet de mesurer et de quantifier ces écarts. Ces données de référence sont désormais intégrées par les acheteurs, les vendeurs et l’ensemble des acteurs du marché immobilier. La dernière étude relative aux transactions de l’année 2024 a confirmé cette tendance : les écarts de prix entre les biens les plus sobres et les logements énergivores sont massifs et structurels.
La performance énergétique redessine nettement la hiérarchie des valeurs, au point de créer un marché immobilier à plusieurs vitesses.
Une nouvelle grille de lecture des prix immobiliers
Cette évolution a été progressive. Elle a accompagné les préoccupations croissantes de la société face aux effets délétères du réchauffement climatique.
Depuis le Grenelle de l’environnement, la performance énergétique est devenue une priorité des pouvoirs publics avec sa pierre angulaire, le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Rappelons qu’en 2023, selon les statistiques du SDES, l’immobilier résidentiel a représenté environ 30 % de la consommation finale d’énergie en France (chiffres clés de l’énergie – édition 2024).
Le parc immobilier français au 1er janvier 2025
La « valeur verte » des logements : la méthode de mesure des écarts de prix élaborée par le notariat
En parallèle, le notariat, observateur privilégié de marché immobilier, s’est mobilisé sur le sujet et a souhaité apporter sa contribution au débat public. Grâce à ses bases de données, le Conseil supérieur du notariat a pu démontrer et quantifier les écarts de prix de vente en fonction de la classe énergétique. Une première étude quantitative « Valeur verte des logements d’après les bases notariales » a été publiée en 2013. Depuis 2019, face aux enjeux économiques et sociaux, l’institution publie son étude tous les ans.
Que retenir de la dernière étude « valeur verte » ?
La dernière étude du CSN a analysé l’ensemble des mutations immobilières de l’année 2024 réalisés en France et dans les collectivités d’Outre-mer (hors Mayotte). Les logements classés D sont retenus comme point de référence pour mesurer les écarts de prix.
Écarts de prix selon la classe énergétique du logement
Les résultats sont parlants :
- Pour les appartements, la surcote pour un bien classé A atteint 16%, tandis que la décote atteint 12 % pour un bien classé G ;
- Pour les maisons la surcote atteint 17 % pour un bien classé A, alors que la décote atteint 25 % pour un bien classé G ;
- Paris est un cas particulier : la performance énergétique ne semble pas apporter de plus-value au prix des appartements et la décote d’un bien classé G se limite à 10 %.
Le prélude à une fracture patrimoniale supplémentaire ?
La classe énergétique du logement est devenue un véritable signal de prix envoyé aux vendeurs et aux acheteurs.
Grâce à ce référentiel, il devient aisé de chiffrer le coût des travaux de rénovation nécessaires à l’amélioration de la classe énergétique des biens les plus énergivores.
Le vendeur fera ses calculs et devra procéder à un choix patrimonial décisif : vendre en l’état et accepter la décote ou investir dans la rénovation de son bien avant sa mise en vente.
Pour aider les propriétaires concernés, l’État a créé le guichet unique MaPrimeRénov’. L’année dernière, MaPrimeRénov’ a été soumis à de nombreuses vicissitudes liées à l’instabilité politique. Avec le vote définitif de la loi de Finances, l’activité a pu reprendre normalement à partir du 23 février 2026.
Le marché immobilier français était déjà réputé pour être inégalitaire. La valeur verte crée une fracture patrimoniale supplémentaire entre les propriétaires de biens performants et ceux détenant des « passoires énergétiques ». Le marché est entré dans une logique de prix à plusieurs vitesses.
Quels enseignements à tirer pour les locataires et propriétaires ?
La performance énergétique est devenue un critère central dans les décisions d’investissement, au même titre que la localisation ou la surface. La valeur verte ne se contente plus d’influencer les prix, elle modifie durablement les comportements des acteurs.
Pour les propriétaires, cette évolution implique d’intégrer la dimension énergétique dans les décisions patrimoniales, qu’il s’agisse de vendre, de rénover ou de conserver en l’état un bien.
Pour les locataires, la situation n’est pas neutre non plus. La réglementation énergétique a eu aussi des effets pervers. Le calendrier d’interdiction des passoires énergétiques a contribué à restreindre l’offre disponible dans certaines zones, accentuant des tensions déjà existantes.
La valeur verte n’a pas seulement redessiné les prix.
Elle a définitivement redéfini les règles du jeu du marché immobilier.
