Comment évoluent les prix de l’immobilier
à Marseille en octobre 2026 ?
Marseille, la ville aux 111 villages, est très diverse. On retrouve bien sûr cette diversité dans les prix immobiliers locaux.
Longtemps délaissée, Marseille a su aussi se réinventer et attirer de nouveaux habitants.
Dans un environnement contrasté pour l’immobilier français, il faut reconnaître que Marseille a plutôt bien tiré son épingle du jeu. Sur les dix dernières années, les prix immobiliers ont augmenté de plus de 30 % dans la cité phocéenne.
Octobre 2026 semble montrer un plateau à haut niveau pour les prix. Contrairement à d’autres métropoles telles que Nantes et Bordeaux, il n’y a pas eu de baisse franche des prix. L’alerte pourrait venir des taux d’intérêt. Les tensions rencontrées sur les marchés obligataires, qui devront être confirmées par les indicateurs de crédit immobilier, pourraient créer de nouvelles difficultés pour les acquéreurs et peser in fine sur les prix.
Dans cet article, nous avons essayé de relier les dynamiques immobilières locales avec leur composante démographique. Cet indicateur n’est bien sûr pas le seul, les prix immobiliers dépendent d’un large éventail de paramètres.
La démographique contrastée de Marseille : un fort déclin suivi d’une remontée depuis 1999
Évolution de la population de Marseille (source Insee)
Marseille a perdu plus de 100 000 habitants entre 1975 et 1999, soit 12 % de sa population. Deux causes principales ont expliqué ce phénomène :
- La périurbanisation, c’est-à-dire le départ des habitants de la ville vers des zones moins densément peuplées où le foncier est moins cher,
- Le déclin de l’emploi industriel et portuaire.
Le moteur principal du recul démographique de la ville n’a pas été un excédent de décès sur les naissances, mais bien un solde migratoire fortement négatif avec beaucoup plus de départs que d’arrivées.
Évolution de la population Marseillaise par arrondissement
En observant les tendances depuis 1990, on peut constater des dynamiques territoriales très différentes.
Que retenir de ces chiffres ?
- Desserrement au centre et croissance dans les périphéries : Alors que certains arrondissements du centre historique (1er, 2ème, 6ème) ont stagné ou perdu des habitants ces dernières décennies, les périphéries comme les 10ème, 11ème, 12ème, 13ème, 15ème arrondissement ont capté l’essentiel de la croissance démographique de la ville grâce notamment à de nombreux programmes neufs.
- Le 3ème, longtemps considéré comme l’un des arrondissements les plus pauvres de France, affiche une très forte croissance (16 000 habitants supplémentaires depuis 1990), portée par de nombreuses opérations de réhabilitation urbaine, l’extension d’Euroméditerranée et l’urbanisation de friches ferroviaires ou industrielles.
- Le 13ème arrondissement est le plus peuplé de la ville et poursuit son urbanisation continue.
- Les 5ème, 6ème et 7ème déclinent depuis 2017.
- Les 8ème et 9ème arrondissement affichent une croissance solide et continue, portés par une attractivité forte et de nombreux programmes neufs.
Évolution récente des prix de l’immobilier marseillais
Le marché immobilier de la cité phocéenne a profondément évolué ces dix dernières années. Après une phase de forte progression entre 2016 et 2025, les prix se sont stabilisés, voire légèrement corrigés en 2026.
3 606 euros/m2 pour les appartements et 5030 euros/m2 pour les maisons
Sur dix ans, les prix des appartements marseillais ont nettement progressé. Selon MeilleursAgents, leur hausse atteint 39,2 % entre octobre 2016 et octobre 2026. La progression est plus modérée pour les maisons, à 29,1 % sur la même période.
La hiérarchie des arrondissements a peu évolué ces dernières années. Le 7ème (Endoume, Roucas-Blanc) domine clairement avec des prix dépassant les 5 500 €/m², suivi du 8ème arrondissement. À l’opposé, le 3ème, le 14ème et le15ème restent les arrondissements les moins chers avec des prix inférieurs à 2 500 €/m².
Pour suivre l’évolution locale des prix de l’immobilier à Marseille, cliquer sur cette carte interactive
Marseille reste un marché immobilier marqué par de fortes disparités territoriales issue de son histoire économique et sociale.
Les différences de prix entre les arrondissements de Marseille sont toujours considérables. Les évolutions démographiques dessinent une géographie plus nuancée qu’une simple opposition traditionnelle entre le nord et le sud.
Le rapprochement entre population et prix peut aider à comprendre certaines transformations urbaines, mais il ne permet pas d’établir à lui seul un lien de causalité.
La construction de nouveaux logements, le dynamisme économique, les caractéristiques du parc immobilier, les revenus des ménages et l’accessibilité des quartiers jouent également un rôle.
L’enjeu est donc moins de désigner les arrondissements les plus attractifs que de comprendre pourquoi les dynamiques immobilières restent différentes à l’intérieur de la ville.
Sources : SeLoger–Meilleurs Agents (septembre 2026), PAP, estimations notariées 2026.
