Où en sommes-nous concernant
les prix de l’immobilier ?
Dans mon précédent billet, je m’inquiétais des conséquences de l’instabilité politique sur le secteur de l’immobilier. Nous ne connaissions pas encore les résultats du vote. Il semble que la situation de l’assemblée nationale, sans majorité, ne nous permette pas d ‘être véritablement optimistes.
En attendant d’y voir clair sur les intentions des uns et des autres, je vous propose de faire un point sur la conjoncture immobilière. Nous allons analyser pour cela les derniers chiffres des notaires qui donne un panorama complet de la situation du marché à fin mai 2024.
Ainsi, le volume de transactions immobilières poursuit sa diminution entamée il y a deux ans et atteint 793 000, le chiffre le plus bas depuis décembre 2015. La baisse annuelle est de l’ordre de 20%. L’âge d’or est bel et bien terminé pour l’immobilier.
Cette situation entame le business modèle de toute la chaîne immobilière et met en péril la situation financière des départements, qui avec les fameux « frais de notaires » (droits de mutation à titre gratuit), tirent des ventes immobilières une part importante de leurs ressources fiscales.
Les professionnels s’inquiètent et l’Alliance pour le Logement, une organisation créée en 2023 qui regroupent dix fédérations professionnelles, s’est récemment alarmée dans un communiqué que « chaque mois d’inaction fait perdre environ 10 000 emplois à la filière construction – immobilier ».
Lire le communiqué de presse du 18 juillet de l’Alliance pour le logement
Ajustement des prix
En un an, les prix sont en retrait de 5%. La baisse est plus importante en Ile-de-France, là où les prix avaient le plus monté. En un an, ils sont en retrait de 8% dans la région capitale.
Des évolutions différenciées selon les territoires
Rappelons qu’il n’existe pas un marché immobilier mais une multitude de marchés locaux. Ainsi, pour les appartements, à fin mars 2024, l’analyse des prix permet de tirer les conclusions suivantes :
- Certaines métropoles voient leurs prix diminuer franchement à l’image de Lyon (10,2%) Nantes (10%), Paris (7,9%) Bordeaux (6,8%) ;
- Globalement l’arc méditerranéen reste encore épargné par la baisse des prix puisque Nice est en hausse de 1% et la baisse légère à Marseille (2,1%), Montpellier (2,6%) et Toulon (2,9%).
Un marché en voie de stabilisation ?
Les tendances les plus récentes montrent cependant une stabilisation des prix en projection à fin août. La baisse des taux de crédits depuis le mois de janvier semble porter ses fruits. En tendance annuelle, à fin août, la baisse serait d’environ 5% pour les maisons et appartements anciens.
Le neuf toujours à la peine
L’immobilier neuf n’en finit pas de souffrir.
Les autorisations de nouveaux logements poursuivent leur baisse en mai 2024 avec 27 500 logements commencés (-3% par rapport à avril).
De juin 2023 à mai 2024, ce sont 353 800 logements qui ont été autorisés à la construction, un chiffre en retrait de 15% par rapport à l’année précédente (juin 2022 à mai 2023).
Au cours des 12 derniers mois, ce sont 280 100 logements qui ont été mis en chantier, une diminution de 21, 5% par rapport la période juin 2022-mai 2023.
Fin des avantages fiscaux pour l’investissement locatif, normes, contraintes administratives et environnementales, sont les principales causes de cette mauvaise conjoncture. Pour le moment, le neuf ne voit pas le bout du tunnel.
Qu’en retenir ?
Le manque de visibilité et le durcissement des conditions de crédit ces derniers mois ont donné un coup d’arrêt à la dynamique du marché locatif.
Pour l’investissement, il faudra être particulièrement vigilant sur les prochaines décisions politiques. Ainsi, un rapport est récemment sorti qui souhaite remettre sur la table la fiscalité avantageuses du LMNP pour les locations longue durée.
Pour la location nue, les dispositifs de Déficit foncier, Malraux, Monuments historiques et Denormandie ne semblent pas remis en cause. Cependant, l’investisseur devra faire une analyse détaillée de sa situation fiscale et du rendement attendu de l’opération (avantage fiscal inclus).
Nous sommes à votre disposition.
Consulter la note de conjoncture immobilière des notaires de juillet 2024
