Persistance des tensions sur le marché locatif
Le marché immobilier est en crise depuis de nombreux mois. Le locatif n’est bien sûr pas épargné par cette conjoncture morose. Fin des aides fiscales dans le neuf, diminution de la construction de logements, interdiction des locations de biens énergivores, faiblesse de la croissance économique et l’inflation alimentent cette situation difficile.
Dans ce contexte, une récente étude de Se Loger analyse les principales caractéristiques du marché locatif dans l’hexagone et affirme que le marché locatif reste en situation de blocage.
L’offre de biens disponibles à la location reste déprimée
Après avoir atteint un plus haut en 2021, la diminution de l’offre de biens locatif a été constante jusqu’à octobre 2024. Elle atteint globalement 31% sur l’ensemble du territoire. Il convient de noter que les évolutions sont différenciées. Ainsi, à Marseille, l’offre a augmenté de 24% depuis deux ans, à rebours de l’évolution nationale.
Une demande en constante augmentation
La demande locative a crû de 45 % en deux ans ! Selon Se Loger, la principale cause de la hausse de la demande provient en partie des blocages constatées sur le marché de l’accession à la propriété. La forte hausse des taux de crédit a désolvabilisé la demande, notamment celle des primo-accédants. Ainsi, le marché locatif sert de marche de report.
Cependant, depuis un an, la situation semble légèrement s’améliorer avec la baisse des taux.
À Marseille, la demande locative est en hausse continue depuis deux ans.
La conséquence, l’envolée des loyers
Les déséquilibres entre l’offre et la demande contribuent à l’inflation des loyers. Ces derniers ont augmenté en moyenne 4 % en un an à fin octobre 2024, après une hausse de 3,7 % l’année précédente. Cette progression est désormais supérieure à l’inflation constatée.
À Marseille, la hausse des loyers constatée entre octobre 2023 et octobre 2024 atteint 7 %.
Rappelons que l’encadrement des loyers n’est pas encore appliqué à Marseille. Ce serpent de mer agite les décideurs de la ville depuis 2022.
« Depuis 2 ans, les difficultés sur le marché de l’accession ont aggravé les tensions locatives. De manière symétrique, les légères améliorations dans le pouvoir d’achat immobilier des Français permet d’apporter un certain bol d’air au marché locatif français, même si les tensions restent importantes dans un marché caractérisé par une offre faible et une demande forte. Les prochaines décisions politiques pourraient être l’opportunité de contribuer à l’amélioration de ce marché locatif au-delà du simple ajustement par le marché » a conclu Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.
Ces tensions laissent à penser que Marseille offre des opportunités d’investissement dans le locatif.
Cependant, ces indicateurs macro ne suffisent pas à déclencher une décision d’investissement qui doit faire l’objet d’une analyse poussée. La dynamique immobilière est en effet très diverse selon les arrondissements de la ville.
L’investissement locatif répond à différents besoins tels que la constitution d’un patrimoine et la création de revenus complémentaires.
Dans ce cadre, l’analyse de la situation fiscale et patrimoniale de l’investisseur est importante. Elle doit permettre de définir la meilleure stratégie d’investissement.
Par exemple, dans le locatif ancien, le levier fiscal des travaux peut être utilisé à bon escient pour créer des déficits qui viendront optimiser le rendement de l’opération.
La réflexion en amont doit ainsi guider votre décision. L’appui d’un professionnel spécialisé dans l’ingénierie patrimonial est donc un atout précieux.
METHYS Patrimoine vous accompagne dans la réalisation de votre projet d’investissement. N’hésitez-pas à prendre contact avec nous.
