Qu’attendre du nouveau dispositif
d’investissement locatif « Jeanbrun » ?
L’investissement locatif est à la peine depuis l’arrêt du dispositif Pinel. Face à une situation tendue sur le terrain et à l’attentisme des investisseurs, les pouvoirs publics tentent de reprendre la main en proposant un nouveau dispositif d’investissement, sous réserve de l’adoption de la loi de Finances 2026.
Le logement redevient LA priorité du gouvernement
Après des années de flottement, le gouvernement, par la voix du premier ministre Sébastien Lecornu, a annoncé, le 23 janvier 2026, le lancement d’un plan d’investissement, le plan « Relance Logement » pour construire deux millions de nouveaux logements d’ici 2030, ce qui correspond à un nouveau flux de 400 000 logements par an. Ce chiffre correspond peu ou prou aux estimations des professionnels de l’immobilier qui réclamaient depuis de nombreux mois un plan massif pour relancer le secteur de la construction. L’investissement locatif est concerné par le plan relance et devrait contribuer à l’atteinte de ces objectifs ambitieux. Dans ce contexte, le nouveau dispositif « Jeanbrun » du nom du ministre du logement éponyme a été présenté.
Le grand retour de l’amortissement dans la location nue
Les longues discussions autour du statut du « bailleur privé » ont finalement abouti. La grande nouveauté du « Jeanbrun » est la remise à l’honneur de l’amortissement de l’investissement en location nue, amortissement qui avait disparu depuis le dispositif Périssol.
L’amortissement comptable va permettre aux investisseurs de déduire chaque année des revenus fonciers perçus une quote-part du montant de l’investissement réalisé. Le « Jeanbrun » reprend ainsi le mécanisme fiscal qui est connu des investisseurs en location meublée.
Une base amortissable de 80 % du prix du bien est prévue par les pouvoirs publics. Ces 80 % correspondent au bâti, les 20% restants correspondant aux terrains, qui eux ne sont pas amortissables.
En fonction du type de bien (intermédiaire, social, très social), le pourcentage d’amortissement déductible annuellement variera entre 3,5 % et 5,5 %.
Les plafonds d’amortissement déductibles annuellement seront de :
- 8 000 euros pour un loyer intermédiaire,
- 10 000 euros pour un loyer social,
- 12 000 euros pour un loyer très social.
Les conditions à respecter
Les investisseurs pourront acquérir un bien neuf ou ancien. Dans ce cas, les travaux de rénovation devront représenter au moins 30 % du coût total d’acquisition.
Le dispositif est centré sur les biens économes en énergie. L’avantage fiscal est restreint aux biens classés A et B au DPE. Pour un bien ancien, les travaux de rénovation devront permettre d’atteindre la classe A ou B.
L’investissement ne pourra être réalisé que dans le collectif. Les maisons ont été exclues du champ du dispositif. Grande nouveauté, le zonage A-B-C disparaît : il sera donc possible d’investir dans tous les territoires.
Le bien devra être loué au moins neuf ans et constituera la résidence principale du locataire. La location à un membre de la famille de l’investisseur est exclue.
Les loyers sont plafonnés : locatif intermédiaire, social et très social.
Le déficit foncier majoré
En cas d’investissement dans l’ancien, le plafond de déficit foncier sera porté à 21 400 euros, soit un doublement du plafond de déduction de droit commun. Ce doublement concernera les investissements réalisés avant fin 2027.
Ce doublement concernera tout particulièrement les investisseurs dans les plus hautes tranches marginales d’imposition (30 %, 41 % et 45 %).
L’offre commerciale est en train de se structurer. Rendez-vous dans quelques mois pour mesurer les premiers effets du nouveau dispositif.
