Immobilier à Marseille : Poursuite de la hausse des prix ?
1. La conjoncture immobilière
Le marché immobilier est un marché régi par l’offre et la demande. Un des principaux facteurs de la demande est la démographie.
Population de Marseille depuis 1968
Source Insee.fr
Marseille, après un long déclin démographique, voit à nouveau croître sa population depuis 1999. La croissance de la population est un profond soutien pour la demande immobilière à Marseille.
Évolution des prix immobiliers à Marseille
Les prix ont augmenté de 52% en 5 ans, soit une hausse de près de 10% par an… quelle « remontada » ! Marseille a longtemps souffert d’une mauvaise réputation, mais c’est la ville actuellement à la mode pour l’immobilier !
2. Les atouts de Marseille
Outre son caractère encore « bon marché » par rapport à Paris et Lyon, le premier atout de la ville est son climat. Depuis la pandémie de Covid, Les Français recherchent de plus en plus une qualité de vie et de l’espace. La ville la plus ensoleillée de France attire comme un aimant.
L’environnement au sens large avec la mer, les grands espaces, la nature font aussi partie des atouts de la Ville. La presse s’en fait l’écho depuis de nombreuses années, Marseille est « the place to be ».
L’économie est aussi dynamique avec une forte implication des pouvoirs publics locaux pour la promotion du développement économique.
3. le point négatif principal de Marseille pour l’immobilier, la taxe foncière
Marseille a une particularité : le niveau élevé de la taxe foncière. Cette situation historique, liée au fort endettement de la Ville, vient grever la rentabilité de l’investissement dans la ville.
L’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) publie régulièrement des études sur la taxe foncière. Selon les études de son observatoire accessibles ici, Marseille est assez mal placée et l’évolution récente est franchement négative.
En 2021, si on prend les taux cumulés, la moyenne observée en France est de 39,4 %. Ce taux représente théoriquement 19,7 % du loyer annuel, soit 2,4 mensualités de loyer… A Marseille, le taux atteint 43% (61 avec la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Pour 2022, en combinant la hausse des valeurs locatives (+ 3,4 %) et la hausse du taux communal (39,07 % à 44,54 %), la hausse globale est de 16,3 % (12,5 % avec la TEOM) !!!
Tout projet immobilier à Marseille doit, dans son calcul de rentabilité, nécessairement inclure le poids de la taxe foncière.
