Le marché immobilier
à Marseille en août 2025
Le marché immobilier de la cité phocéenne demeure l’un des plus dynamique de France. En 2025, notre ville attire toujours des acquéreurs avec des profils variés : investisseurs, familles et jeunes actifs en quête de nouvelles perspectives de vie. Certains secteurs semblent toutefois marquer le pas, surtout en périphérie.
État des lieux du marché en 2025
Marseille, la ville aux cent onze quartiers, est très diverse et les prix de l’immobilier s’en ressentent. Il convient de préciser que le prix moyen au m2 à Marseille signifie peu de choses. Les dynamiques locales doivent être analysées avec finesse avant de se lancer.
Contrairement à d’autres régions, Marseille a finalement été peu touchée par le retournement du marché depuis 2023. Ainsi, selon le dernier baromètre Meilleurs agents les prix sont stables en moyenne depuis janvier, encore une fois cette moyenne masque les évolutions des différents quartiers.
L’opportunité d’investir dans l’immobilier dépend de l’analyse croisée de différents facteurs.
Voici une liste non limitative :
- Croissance démographique ;
- Développement économique et dynamique de l’écosystème entrepreneurial ;
- Qualité et développement des infrastructures urbaines ;
- Politique de la ville en faveur du logement et lancement de nouveaux programmes immobiliers ;
- Évolution des taux d’intérêt ;
- Développement du télétravail et recherche d’espace ;
- Montant et évolution de la taxe foncière ;
- Sécurité.
Prix moyens au mètre carré en août 2025
Détail par quartier
- Le 7ème est toujours l’arrondissement le plus onéreux de Marseille avec une moyenne de 5 855 €/m², suivi de près par le 8ème arrondissement avec une moyenne de 5 070 €/m² ;
- Les 6ème et 12ème dépassent les 4 000 €/m² ;
- Les 9ème et 11ème se situent entre 3 800 et 3 900 €/m² ;
- Les 2ème, 5ème, 10ème, 13ème et 16ème varient entre 3 100 et 3 600 €/m² ;
- Les 14ème et 15ème arrondissement ferment le ban avec des prix respectifs de 2 275 €/m² et de 2 288 €/m².
Marché de la location et de l’investissement
La demande locative demeure forte à Marseille. Les étudiants et les jeunes actifs notamment rencontrent de nombreuses difficultés à trouver à se loger.
Selon l’observatoire des loyers du parc privé dans les Bouches-du-Rhône édité chaque année par l’ADIL, à Marseille les loyers médians (50 % des loyers au-dessus et au-dessous) ont varié dans une fourchette de 11,5 à 16 euros/m2 en 2024. Bien entendu, comme pour les prix, les loyers sont très hétérogènes. L’ODL permet de zoomer plus en détail sur les loyers pratiqués dans les zones intéressant les investisseurs.
Des prix en baisse pour les maisons en périphérie
Selon une étude de Se Loger datant du 19 août, les prix des maisons ont baissé dans certaines communes avoisinantes. L’étude s’est intéressée aux communes d’Allauch, de Gémenos, de la Destrousse, de la Bouilladisse et des Pennes-Mirabeau.
Limitrophe de Marseille, Allauch est une commune résidentielle recherchée. Les prix ont subi une correction après des années de forte croissance. Au 1er juin, les prix au m² se sont élevés 4 072 € en moyenne, en baisse de 12 % sur les trois dernières années.
Plus éloignée de Marseille, Gémenos présente un profil de village provençal. Comme à Allauch, les prix ont aussi diminué de 12 % en trois ans et ont atteint en moyenne 4 459 €, ce qui reste élevé.
Encore plus éloignée de Marseille en prenant la direction de la Sainte-Victoire, la Destrousse conserve aussi un esprit village et présente des prix plus modérés. En moyenne, il faut débourser 3 542 € du m2 pour acheter sur place, soit une diminution de 10 % sur les trois dernières années.
Proche de la Destrousse, la Bouilladisse a vu ses prix s’assagir après des années de forte croissance. Dans la commune, les prix se sont élevés à 3 592 €, en diminution de 10 % en trois ans.
Entre Marseille et Aix, les Pennes-Mirabeau bénéficient d’une situation plutôt privilégiée pour l’accès aux transports et aux pôles économiques. Un prix moyen au m2 de 3 633 € a été constaté sur la commune en juin, en baisse de 10 % depuis 2022.
Perspectives pour les acheteurs et investisseurs
Acquérir un bien immobilier à Marseille et dans ses environs reste une opération d’investissement intéressante, à condition d’être attentif au quartier, à la qualité du bâti et au potentiel de valorisation à moyen et long terme. La fiscalité locale étant plutôt élevée, elle doit absolument être intégrée dans le plan de financement et les calculs de rentabilité lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. L’opération peut éventuellement être fiscalement optimisée en réalisant des travaux éligibles au dispositif du déficit foncier.
