Le statut du bailleur privé
va-t-il enfin voir le jour ?
Depuis de nombreux mois, la création d’un statut du bailleur privé fait l’objet de nombreuses discussions entre les pouvoirs publics et les professionnels de la construction et de l’immobilier. La loi de Finances 2026 actera-t-elle enfin la naissance de ce statut attendu par tous pour relancer l’immobilier locatif ?
Pourquoi un statut du bailleur privé ?
L’idée de créer un statut du bailleur privé s’est imposée petit à petit dans le débat public dans les années 2000, en réponse à la crise du logement que traverse le pays et à la baisse concomitante de l’attractivité de l’investissement locatif.
Cette baisse d’attractivité est multifactorielle : contraintes normatives et réglementaires, baisse tendancielle du rendement brut locatif (les loyers ne suivant pas la hausse des prix) et hausse de la fiscalité pesant tout au long du cycle de détention du bien immobilier (achat, possession et revente).
Ces dernières années, la situation est devenue critique avec une réduction drastique de l’offre de logements à la location et en parallèle une explosion de la demande dans les zones tendues. Le marché du locatif semble être devenu très dysfonctionnel.
Pour tenter de faire face à cette situation source de tensions sociales, le bailleur privé est une tentative de « sanctuariser » l’investissement immobilier réalisé par les particuliers. Ce statut, grâce à la définition d’un cadre juridique et fiscal dédié, reconnait le rôle fondamental des bailleurs particuliers dans l’offre de logements (avec des droits et avantages) tout en leur imposant le respect de certaines obligations (plafonds de loyers, normes environnementales etc…)
Le statut du bailleur privé subit les affres de l’instabilité politique
Valérie Létard, ancienne ministre du Logement du gouvernement Bayrou, semblait proche de faire adopter ce statut, mais la chute du gouvernement a stoppé net ces velléités de réforme…
Avec les gouvernements Lecornu 1 et 2, les incertitudes et le manque de visibilité reviennent en force et fragilisent, encore, l’immobilier locatif qui n’en avait vraiment pas besoin.
Un amendement déposé au projet de loi de Finances 2026
Cependant, malgré le flou politique, le nouveau Ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a décidé d’ajouter le 23 octobre un amendement « bailleur privé » au projet de loi de Finances.
Il apparait bien loin de ce qui était attendu par les professionnels…
Ainsi, l’amendement prévoit que : « Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 1111 du code de la construction et de l’habitation, entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 une déduction au titre de l’amortissement égale à 2 % du prix d’acquisition du logement hors valeur du foncier au titre de chaque année de détention, sous condition de le louer nu à usage d’habitation principale, de manière effective et continue, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal »
L’amortissement de 2 % retenu semble loin des 5 % préconisés dans le rapport Daubresse-Cosson de juin dernier.
Il n’y aura pas non plus d’effet d’aubaine fiscal possible pour les investisseurs puisque l’amortissement sera limité à 5 000 euros annuel par foyer fiscal, pas de quoi fouetter un chat !
Enfin, l’ancien ne serait pas concerné par l’amortissement, alors que le rapport Daubresse-Cosson le prévoyait. Pour l’ancien, une prorogation supplémentaire de deux ans du dispositif de déficit foncier majoré pour travaux de rénovation énergétique serait accordée aux bailleurs privés.
La montagne a finalement accouché d’une souris…
Le statut du bailleur privé aurait pu être un outil faisant revenir les investisseurs particuliers vers l’immobilier locatif, mais il apparaît en l’état bien loin des ambitions initiales. Son périmètre restreint résulte directement de l’absence de marges de manœuvre budgétaires.
Il manque surtout une vision politique du logement et une stabilité institutionnelle et fiscale pour relancer l’immobilier locatif.
À suivre…
