Le logement locatif intermédiaire :
la martingale pour relancer
l’investissement locatif privé ?
Le Logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif qui a longtemps été dédié aux investisseurs institutionnels. Depuis la loi de finances 2024, les investisseurs particuliers peuvent acquérir un logement en LLI à condition de constituer une structure sociétaire dédiée, soit une SCI ou une SARL de famille. Examinons les avantages de cette nouvelle solution d’investissement locatif.
Le LLI veut combler des besoins de logements non couverts entre le marché libre et le logement social
La problématique du logement locatif demeure critique en France Entre une demande structurellement orientée à la hausse (surtout dans les zones urbaines concentrant les activités économique) et une activité de construction historiquement déprimée, les besoins ne sont actuellement pas satisfaits.
Depuis la fin du Pinel en 2023, les investisseurs individuels ont déserté l’investissement locatif dans le neuf.
Les loyers du secteur libre ont ainsi écarté du marché des pans de plus en plus importants de la population. D’un autre côté, les critères restrictifs d’accès au logement social excluent aussi de nombreux locataires dépassant les plafonds de ressources. Une zone « grise » s’est ainsi développée. Il s’agit du logement locatif intermédiaire.
Définition et principe du logement locatif intermédiaire
Comme son nom l’indique, le LLI est un logement dont le loyer est inférieur au loyer du secteur libre et supérieur au loyer du logement social. Ce type de logement propose des loyers inférieurs à ceux du marché libre, tout en restant supérieurs à ceux du parc social.
Les avantages pour les investisseurs
Application du taux réduit de TVA
L’investisseur en LLI réalise une économie substantielle à l’achat grâce à l’application du taux de TVA réduit de 10 %. Rappelons que dans le neuf, un investisseur immobilier doit s’acquitter de la TVA au taux normal de 20 %.
Un crédit d’impôt « remboursant » la taxe foncière
La fiscalité immobilière est très lourde, notamment la taxe foncière qui s’est envolée ces dix dernières années. Pour rendre avantageux le LLI, les pouvoirs publics rétrocèdent à l’investisseur sur une durée de vingt ans maximum la taxe foncière sous la forme d’un crédit d’impôt.
Obligation de créer une structure sociétaire
Les investisseurs ne peuvent pas acquérir un LLI à titre individuel. Ils doivent créer une société, SCI ou SARL de famille que se portera acquéreur du logement.
Le LLI n’a donc pas la même finalité que le PINEL puisqu’il ne permet pas de minorer le montant de l’impôt sur le revenu.
De nombreuses conditions à respecter
Elles concernent :
- Le montant des loyers applicables qui sont plafonnés par zones (les mêmes que ceux du Pinel) ;
- Les ressources des locataires preneurs au bail (les mêmes que ceux du Pinel) ;
- le respect des normes de performance énergétique en vigueur (RE2020) ;
- des durées minimales d’engagement de location.
Un marché naissant qui doit faire ses preuves
Il est évident que le LLI permettra de répondre à de nombreux besoins, tant la situation du logement locatif est désastreuse.
Par ailleurs, les finances publiques étant exsangues, l’État n’a plus les moyens de soutenir la filière construction, au grand dam des représentants et lobbyistes du secteur.
Ainsi, le LLI s’adresse plutôt à une niche d’investisseurs privés à l’aise avec les montages sociétaires.
Bien qu’intéressants, les avantages (TVA et remboursement de taxes foncières) seront-il suffisants pour motiver les investisseurs à s’engager ?
Comme pour tout investissement immobilier, il faut absolument estimer a priori estimer la rentabilité prévisionnelle avant de s’engager.
Notons aussi que les discussions autour du statut du « bailleur privé » sont en cours de finalisation. La fiscalité du logement est-elle à l’aube d’une profonde réforme ?
Réponse dans les prochaines semaines. Nous y reviendrons.
Actuellement, nous sommes en cours de réflexion pour proposer une offre en LLI.
