L’immobilier neuf entre en période de fortes turbulences
Des statistiques nationales très défavorables
Le pouvoir d’achat des ménages dans l’immobilier poursuit sa baisse. Entre la hausse continue des prix et des taux d’intérêt, il devient de plus en plus compliqué pour les investisseurs de concrétiser leurs projets. Les coûts de construction sont de plus en plus élevés, les normes thermiques de plus en plus contraignantes.
On peut aussi noter que 74% des Français pensent qu’actuellement l’accès à la propriété immobilière devient réservé à une élite (sondage IFOP des 7 et 9 février pour le compte de la fédération française des constructeurs de maisons individuelles).
Selon une étude d’Empruntis, le pouvoir d’achat dans l’immobilier neuf baisse massivement. Jugez plutôt, pour acheter un 3 pièces dans le neuf, il faut débourser :
- 4 363 € / mois à Paris (+ 6,64 % en un an),
- 2 162 € / mois à Lyon (+8,59 % en un an),
- 2 274 € / mois à Nice (+ 14,67 % en un an !!!)
- 1 653 € / mois à Marseille (+ 10,24 % en un an)
La FPI (fédération des promoteurs immobiliers) dans son bilan annuel présenté à la presse le 9 mars s’alarme de la situation.
Une baisse de 40 % des ventes d’immobilier neuf est constatée sur le 4e trimestre 2022. Sur l’année entière, une baisse de 26 % des ventes s’observe pour les investisseurs particuliers et de près de 37 % pour les ventes en bloc (à destination des investisseurs institutionnels).
La Région PACA suit bien entendu les grandes tendances nationales, mais la Région jouit encore d’un fort attrait auprès des investisseurs.
Selon le courtier Empruntis, les taux dans la région sont en moyenne de 3,25 % en mars 2023, en hausse de 0,25 point sur un mois. Pour les meilleurs profils le taux atteint 3%, en hausse de 0,3 point.
Demande de soutien à l’État
La FPI lance un appel à l’État, presque sous forme d’injonctions, pour remédier à cette situation selon elle annonciatrice d’une catastrophe sociale. Une pointe de lobbying dans cet appel aux pouvoirs publics ?
Diverses mesures sont avancées telles que le fléchage d’une partie de la TVA vers les maires acceptant de bâtir, prorogation et amélioration du PTZ (prêt à taux zéro), pause dans l’inflation normative, création du statut de « bailleur particulier » dans l’immobilier neuf, prorogation du dispositif d’investissement PINEL…
Toutes ces mesures ont pour objectif de soutenir à la fois l’offre et la demande. La FPI estimant que notre pays a besoin de construire 450 000 logements / an pour répondre aux besoins.
L’immobilier ancien, à la rescousse des projets des investisseurs ?
Nous sommes convaincus qu’il existe de nombreuses opportunités dans l’ancien sous réserve d’engager des travaux de remise aux normes, notamment énergétiques. Les prix au m2 sont généralement moins élevés et pour les investisseurs, de nombreux dispositifs existent tels que le déficit foncier (maillage interne), Denormandie (maillage interne), Malraux (maillage interne) et Monuments Historiques (maillage interne). Ils permettent de défiscaliser les travaux en fonction de leur situation fiscale et d’améliorer le rendement de leur investissement locatif.
