Clap de fin pour les SCI
souscrites au sein des contrats d’assurance-vie
Présentées comme une solution idéale pour diversifier l’épargne financière et constituer une alternative aux fonds euros, les sociétés civiles immobilières (SCI) ont longtemps attiré les épargnants en quête de rendement.
Cependant, depuis 2023 les SCI n’ont plus vraiment la cote. En effet, largement investies dans l’immobilier tertiaire, les SCI ont subi de plein fouet les difficultés de ce marché, ce qui a largement dégradé leur performance financière.
Enfin, cerise sur le gâteau, les autorités de régulation (AMF/ACPR) ont officiellement recommandé de mettre un terme à la commercialisation des SCI. Un processus de conversion vers les autres véhicules immobiliers réglementés tels que les SCPI, OPCI et ELTIF a été enclenché.
Un succès construit sur la flexibilité du statut des SCI et une offre commerciale adaptée à un contexte de taux d’intérêt bas
Les sociétés civiles immobilières logées en assurance-vie ont séduit les épargnants pour plusieurs raisons : appétence naturelle pour l’investissement immobilier, accessibilité des fonds et facultés d’arbitrage, mutualisation des actifs et rendement plus élevé que les fonds euros jusqu’à la fin des années 2010.
La collecte a ainsi été très dynamique en 2020, 2021 et 2022.
Le cadre juridique des SCI est plus souple que les autres fonds immobiliers règlementés, notamment en termes d’information aux épargnants. Par ailleurs, elles ne nécessitaient pas d’agrément avant l’appel public à l’épargne. Cet avantage a donné une grande liberté aux sociétés de gestion pour conduire leur processus d’investissement. Enfin, les SCI étaient mises en avant par les assureurs, car elles étaient plus faciles à piloter pour garantir la liquidité des contrats.
Cette flexibilité réglementaire a longtemps tolérée par les tutelles.
Depuis 2023, les performances des SCI sont plutôt mitigées
Chaque trimestre, l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) fait la photographie du marché des fonds immobiliers. Pour le troisième trimestre 2025, l’association a recensé 54 SCI pilotées par 29 sociétés de gestion.
La capitalisation a atteint 21,47 milliards d’euros fin septembre 2025, un marché qui est finalement loin d’être anecdotique. On pourra la comparer avec 88 milliards d’euros pour les SCPI et 11,5 milliards d’euros pour les OPCI.
Le COVID et le développement du télétravail ont profondément affecté le marché immobilier tertiaire et notamment l’immobilier de bureaux. Autrefois perçu comme un produit de rente, l’immobilier commercial est soudainement apparu plus risqué aux yeux des investisseurs. Tous les fonds immobiliers ont été touchés par la crise et notamment les SCI. Au troisième trimestre 2025, la décollecte des SCI a atteint 68 millions d’euros et 170 millions d’euros en un an.
La performance financière globale des SCI a été plutôt modeste et inférieure en moyenne aux fonds euro : 1,58 % en un an au troisième trimestre 2025.
Un regard de plus en plus critique des régulateurs
Depuis 2013, la commercialisation de parts de SCI relevait de la directive européenne AIFM, au sein des « autres fonds d’investissement alternatifs », une catégorie assortie d’obligations d’information allégées.
L’AMF avait fin 2023 publié sur son site une fiche d’information complète sur l’investissement en parts de SCI en en listant les risques principaux.
Dans un environnement réglementaire de plus en plus protecteur, l’AMF et l’ACPR ont finalement conclu que certaines SCI distribuées au grand public présentaient un niveau de complexité mal appréhendé par les épargnants.
Un calendrier de suppression fixé à décembre 2028
Les SCI vont disparaître de l’offre commerciale des contrats d’assurances-vie d’ici 2028 avec une étape intermédiaire à la fin de l’année 2026.
Avant décembre, les sociétés de gestion pourront modifier les statuts des SCI afin de les transformer en SCPI, OPCI ou ELTIF (fonds européens d’investissement à long terme). Les sociétés de gestion choisissant ce dernier statut auront un délai d’adaptation supplémentaire qui courra jusqu’en 2032.
Quelles conséquences pour les épargnants ?
Pour les détenteurs actuels de parts, aucun bouleversement immédiat n’est attendu. Il est toutefois possible de procéder à tout moment à un arbitrage afin d’anticiper les échéances réglementaires. En tout état de cause, tous les détenteurs de parts de SCI seront amenés à s’en séparer d’ici 2028 (ou 2032 dernier délai pour les transformations de SCI en ELTIF).
La réévaluation des risques du marché immobilier commercial a dégradé la performance de cette classe d’actifs et refroidi les épargnants. Ce sont les SCPI qui semblent le plus avoir fait preuve de résilience. Les OPCI ont en revanche souffert assez significativement. Enfin, les SCI en assurance-vie sont les principales victimes de la crise et vont tirer leur révérence.
Les conseillers financiers et les assureurs vont devoir faire preuve de pédagogie et avoir de sérieux arguments pour convaincre les épargnants de continuer à investir dans l’immobilier commercial en assurance-vie. De quoi redonner ses lettres de noblesse à une véritable allocation d’actifs en adéquation avec les attentes et le profil de risque des clients ? à suivre…
