Comment profiter du doublement du plafond de déficit foncier
1. Bref rappel sur le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet d’imputer sur son revenu global des charges, notamment de travaux, dès lors qu’elles sont supérieures aux revenus fonciers.
Le plafond annuel est actuellement fixé à 10 700 €. Nous rappelons aussi que le déficit foncier concerne l’investissement locatif en bail nu. Le bien doit être loué dans les 3 ans à compter de la réalisation des travaux sous peine de reprise de l’avantage fiscal par l’administration.
Pour tout comprendre, c’est par ici
2. Pourquoi un doublement du plafond en 2023 ?
La loi de Finances 2023 a acté le doublement du plafond à 21 400 € pour les années 2023, 2024 et 2025. Pour être admis en déduction du revenu global, les dépenses doivent concerner spécifiquement la rénovation énergétique.
Les « passoires énergétiques » sont ciblées par le dispositif voté par le parlement.
La loi Climat et Résilience va interdire à compter de 2025 la mise en location des biens classés G selon la classification des diagnostics de performance énergétique (DPE). Les logements classés F seront concernés à partir de 2028.
Le législateur veut inciter, avec la carotte fiscale, les propriétaires bailleurs à engager des travaux dans leur patrimoine immobilier.
Les dépenses imputées en déficit foncier concernent les travaux s’étalant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.
Les logements concernés par les travaux doivent être initialement classés E, F, G et devront être classés A, B, C et D à l’issue des travaux. Deux DPE
3. Présentation d’une solution d’investissement
Prenons 3 investisseurs différents imposés chacun à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%, 41% et 45%.
Ils ont déjà investi dans un bien immobilier locatif et en tirent des revenus de 10 000 euros annuels.
Imposition actuelle des revenus fonciers
| TMI 30% | TMI 41% | TMI 45% | |
|---|---|---|---|
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Impôt sur le revenu |
3 000 |
4 100 |
4 500 |
|
Prélèvements sociaux (17,2%) |
1 720 |
1 720 |
1 720 |
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Imposition totale |
4 720 |
5 820 |
6 220 |
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Pourcentage |
47,2% |
58,2% |
62,2% |
Ils souhaiteraient encore investir dans l’immobilier mais leur fiscalité leur semble rédhibitoire.
Leur conseil leur propose d’investir en 2023 dans un studio de 100 000 euros avec beaucoup de travaux, 50 000 euros. Le budget d’acquisition est donc de 150 000 euros. Les travaux vont s’étaler sur 2 ans, soit 25 000 euros/an. Ils ne concernent pas la rénovation énergétique. On considère qu’ils financent cash l’opération. Les loyers du nouveau bien sont de 5000 euros par an. Quel va être l’impact fiscal de l’opération sur la situation fiscale de l’investisseur ?
| TMI 30% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Année |
Travaux
Imputés sur le revenu global |
Report fiscal sur revenus fonciers |
Loyers annuels |
Effet du report - solde revenus fonciers |
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2023 |
10 700 |
14 300 |
10 000 |
- 4 300 |
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2024 |
10 700 |
14 300 |
10 000 |
- 8 600 |
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2025 |
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15 000 |
6 400 |
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2026 |
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15 000 |
15 000 |
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Dans cet exemple, l’investisseur va pouvoir en 2023 imputer 10 700 euros sur son revenu global et donc minorer son impôt de 3 210 euros (10 700*30/100). Le solde des 25 000 euros de travaux, soit 14 300 euros, va s’imputer sur les revenus fonciers de l’année. Il reste un solde de report de 4300 euros en 2023 qui sera reporté sur les revenus fonciers de 2024.
En 2024, de la même manière, sur les 25 000 euros de travaux de l’année, l’investisseur impute 10 700 euros sur son revenu global et 14 300 euros sur les revenus fonciers. Il reste un solde de 8 600 euros reportés sur 2025.
A compter de 2025, l’investisseur ne bénéficie plus de l’effet fiscal des travaux, par contre le report des travaux lui permettra de minorer ses revenus fonciers en étant fiscalisé uniquement sur 6 400 euros (15 000 – 8 600). Il touche en sus les loyers du nouveau bien.
En 2026, il n’y a plus aucun effet fiscal associé à l’opération.
