Le viager,
un outil pertinent pour financer sa retraite ?
Les Français s’inquiètent de l’avenir de notre système de retraite avec la question principale : Le système peut-il encore garantir le paiement de pensions suffisantes ? Cette question sociale agite la classe politique sur les mesures à prendre pour y parvenir. Malgré de multiples réformes depuis plus de trente ans, la réponse à cette question n’apparaît pas évidente.
À titre individuel, outre les traditionnelles solutions d’investissement financier et d’immobilier locatif, il en existe une qui reste encore taboue, la vente en viager.
Actuellement en France, 70 % des ménages dont la personne de référence est retraitée sont propriétaires de leur résidence principale. Pour certains de ces ménages, la résidence principale représente parfois un patrimoine important.
La vente en viager, réglementée par notre code civil, est l’opération patrimoniale qui monétise l’actif immobilier en rente et capital. Environ 6 000 ventes en viager sont réalisées chaque année en France, soit moins de 1 % de l’ensemble des mutations immobilières.
La résidence principale, une ressource pour compléter les pensions de retraite ?
Selon la DREES, à partir de l’enquête Insee « Histoire de vie et patrimoine 2023-2024 », 70 % des ménages dont la personne de référence est retraitée sont propriétaires de leur résidence principale, contre 57 % de l’ensemble des ménages.
La propriété du logement est donc répandue parmi les retraités. Par ailleurs, dans la grande majorité des cas, à cet âge les biens ne sont plus grevés de crédit immobilier.
Certains retraités peuvent ainsi se retrouver à la tête de biens immobiliers de plusieurs centaines de milliers d’euros tout en ayant des pensions relativement faibles. La monétisation de ce patrimoine peut dans ce contexte être tentante.
Viager occupé ou viager libre : quelle option choisir ?
Le viager est une vente immobilière avec un transfert de propriété à un tiers. Il ne faut surtout pas le confondre avec un investissement financier ou immobilier classique.
Le vendeur en viager dispose de deux options.
En viager libre, l’acquéreur dispose immédiatement du logement. Il peut l’occuper ou le mettre en location. Le vendeur quitte donc sa résidence principale et reçoit le bouquet éventuel ainsi que la rente prévue dans le contrat de vente.
En viager occupé, le vendeur reste dans son logement généralement jusqu’à son décès. Il se réserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. C’est le cas de figure le plus courant actuellement dans les ventes en viager.
Le viager occupé apparaît comme le meilleur compromis : le vendeur obtient de nouvelles ressources financières tout en restant dans son environnement de vie familier.
Le bouquet et la rente : la subtile alchimie de la transaction en viager
Le prix d’un viager se décompose en deux parts distinctes : le bouquet qui correspond à la somme versée comptant lors de la signature, et la rente viagère, payée périodiquement jusqu’au décès du vendeur.
La répartition entre bouquet et rente n’est pas figée par le Code civil, elle est contractuelle. Le calcul final dépend notamment de la valeur du logement, de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, du caractère libre ou occupé du bien et de la valeur du droit d’occupation conservé.
En viager occupé, le droit d’occupation vient en déduction du prix du bien. La rente est ensuite déterminée en tenant compte de cette valeur, du bouquet et des paramètres actuariels retenus.
Deux biens de valeur comparable peuvent donner lieu à des ventes en viager différentes. Pour réaliser ces savants calculs, le barème Daubry est le plus connu sur la place. De nombreux offices notariaux l’utilisent.
Exemple d’une maison de 300 000 euros vendue en viager occupé en PACA
Prenons le cas d’un propriétaire âgé de 75 ans propriétaire d’une maison en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, estimée à 300 000 euros. Il envisage la vente en viager de son bien.
Voici les principales hypothèses du montage pour une vente en viager occupé :
- Valeur vénale du bien : 300 000 euros,
- Valeur conventionnelle du droit d’occupation : 90 000 euros,
- Valeur économique après déduction du droit : 210 000 euros,
- Bouquet versé à la signature : 50 000 euros,
- Solde à convertir en rente : 160 000 euros.
Le vendeur va disposer de 50 000 euros à la vente chez le notaire. Avec ces hypothèses, le propriétaire pourrait raisonnablement s’attendre à obtenir une rente moyenne de 900 euros par mois (10 800 euros par an), en complément du bouquet perçu.
Quels avantages et quelles contreparties pour le vendeur ?
Le viager occupé répond bien à l’objectif du vendeur : obtenir de nouvelles ressources tout en continuant à vivre dans son environnement habituel et connu. Le bouquet peut financer un autre projet, constituer une épargne de précaution, voire faire l’objet de donation aux enfants.
Le traitement fiscal du viager est particulier. La rente viagère à titre onéreux n’est pas imposée dans son intégralité. La fraction taxable dépend de l’âge du vendeur au moment du premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % à partir de 70 ans.
La perte de propriété du logement à l’issue de la vente est l’inconvénient majeur du viager. Le bien ne fera en effet pas partie de la succession. Cette dimension familiale doit être comprise, acceptée et anticipée.
Des acteurs de référence, telles que Renée Costes Viager ou Viagimmo, sont spécialistes de ce type de ventes. Attention ! tous les notaires ne maîtrisent pas l’ensemble des subtilités des ventes en viager.
Le viager, une réponse aux inquiétudes sur les retraites ?
La vente en viager n’est pas la solution miracle à la problématique du niveau de vie à la retraite, car il suppose déjà d’être propriétaire d’un bien ayant une valeur suffisante, d’être dans une zone où le marché immobilier est dynamique et d’accepter d’en perdre la propriété de son vivant.
Le viager implique de faire des choix patrimoniaux. À mesure que les préoccupations autour du niveau des pensions et du coût de la vie prennent de l’importance, la mobilisation du patrimoine immobilier pourrait devenir un sujet de réflexion croissant chez les propriétaires âgés.
À chacun d’y répondre en son âme et conscience.
