L’ouverture du procès d’Apollonia à Marseille,
l’affaire qui a terni l’image
de l’immobilier d’investissement patrimonial
Le lundi 31 mars 2025 s’est ouvert au tribunal judiciaire de Marseille le procès « Apollonia », une escroquerie à l’investissement immobilier de grande ampleur. De nombreux professionnels sont mis en causes et les griefs sont multiples.
Plus de 700 victimes ont été recensées pour un préjudice total d’un milliard d’euros
Dans les années 2000, Apollonia, une société basée à Aix-en-Provence vendait des produits d’investissement immobiliers dits de défiscalisation sous le régime de la location meublée professionnelle. Le succès commercial a été rapidement au rendez-vous. L’entreprise vendait ainsi des produits clé en main aux investisseurs. Ces solutions répondaient ainsi aux besoins d’une clientèle recherchant des solutions d’investissement patrimonial avec levier fiscal destinées à constituer des compléments de revenus pour la retraite.
La clientèle composée principalement de professions libérales ou de salariés aisés avait été alléchée par les promesses de la société ventant l’autofinancement des investissements combinant les économies d’impôts et les loyers sensés couvrir intégralement les charges d’emprunt.
Les promesses de rendement, fallacieuses, étaient basées sur des argumentaires de vente particulièrement efficaces et agressifs. Fait aggravant, la société cultivait l’image d’un sérieux irréprochable puisque la chaîne de vente intégrait un avocat, des notaires et les établissements bancaires. L’escroquerie ne pouvait pas être détectée et les investisseurs sont tombés dans le piège.
Ainsi, entre 2002 et 2010, la société a vendu environ cinq mille biens immobiliers sur plan pour une valeur d’environ un milliard d’euros.
Une première plainte a été déposée en 2008
Dans les plaintes, les victimes ont dénoncé des prix surévalués, des prêts souscrits sans respecter la loi Scrivener (délai de rétractation) et de nombreuses autres irrégularités réglementaires et administratives.
En face d’une rentabilité factice, les propriétaires de ces biens décotés étaient lestés de crédits bien réels. De nombreux clients propriétaires se sont retrouvés dans des situations dramatiques avec des injonctions d’huissiers et souvent ruinés.
Les victimes se sont regroupées au sein de l’association Asdelvim. Son président a affirmé qu’il s’agissait de la plus grande affaire d’escroquerie immobilière jamais connue dans le pays.
Médiatisée par l’association, l’escroquerie va donc trouver son épilogue avec le procès de la société et de 14 prévenus qui vont comparaître jusqu’au 6 juin 2025 notamment pour « escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux, et blanchiment en bande organisée ».
Quatorze personnes seront jugées. Les peines pourraient être sévères pour les protagonistes : dix ans de prison et un million d’euros d’amende et cinq millions d’euros pour Apollonia.
Dans l’affaire, plus de 760 personnes se sont portées partie civile. Elles sont représentées par plus de 110 avocats. Ce procès exceptionnel par le nombre de victimes a conduit le tribunal de Marseille à choisir la salle des « procès hors normes » PHN pour le déroulé des audiences. Ces dernières se tiendront au sein de la Caserne du Muy, dans le 3ème arrondissement de la cité Phocéenne.
L’affaire Apollonia symbolise les dérives d’un système mêlant à la fois la cupidité, les promesses d’argent facile et la recherche d’économies d’impôts à tout prix.
Rappelons que l’investissement immobilier, notamment de défiscalisation, comporte des risques et qu’un client doit mener ses diligences et s’entourer de professionnels d’une grande probité.
